深圳房产：这个片区没人注意，懂行的在悄悄买入
http://www.0771.ac.cn/source/plugin/csdn123com_todaynews/template/nopic.jpg千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！
以下为“ 三叔说房” 微信公众号粉丝提问精选
提问：三叔好！现有一套自住房，在沙头角东埔海景花园（目前市场价750，尚有贷款200）。还有一套在老人名下，也在沙头角，楼梯房，市场价380，尚有贷款20。目前手上没有现金流，二孩，大的今年上小学，小的两岁，家庭年收入60左右。接下来计划如下：将楼梯房截断，再抵押，得约260，买入一中上等的初中学位房，总价400左右，以投资为主，有可能自住。目前在关注沙井海岸城，但估计得签概率很低，请三叔帮忙推荐下比较合适的二手房，西部未来热点方向。另，三叔看下我上面的计划妥否？有没有更好的安排？
回答：你好，感谢赞赏！盐田大鹏属于旅游地产，自住可以，投资价值不大，楼梯房建议出手置换，未来会跑输大势。你这样操作是不舍得卖，留着收藏吗。海岸城不一定能抢到。400，有两个考虑，一是在南山买一个1房或小2房初中学位房，二是在外溢片区西乡、沙井、光明买一个二房。两者各有优劣，学位房价值坚挺，短期由于学位紧缺还有上涨空间，外溢片区需要则等待一定的周期才能看到利好兑现。短期3-5年投资，学位房是较好的选择，加上你的小孩未来还可以读书用。中长期5-8年甚至10以上则考虑第二方案。
提问：你好，请问龙岗麓园这个楼盘自住加投资可以买吗？
回答：可以。深中龙初，地铁16号线在建，回龙埔的商业和配套正在逐渐成长，昨天有个当地业主问我要不要置换掉，我说可以等三年后再根据他的情况调整
提问：三叔你好，家庭原有一套房有房贷，现拿出三百万左右作为首付买二套房，主要用于投资升值。深圳目前热点区域已经暴涨一轮的情况下，还有没有投资的空间？能否推荐下具体区域和具体楼盘，可以作为中长期投资，只要有发展潜力就可以。
回答：你好，当下市场未来会稳定一段时间，下跌的概率不大，中长期依然有潜力。300万，五成首付能买到600万的房子，推荐买外溢片区，西乡、沙井、光明，其中西乡紧邻宝中，是炙手可热的地块；沙井是大空港新城地处大湾区核心节点，连接深圳前海和广州南沙，必然是深圳市政府重要的战略要地；光明凭借地理位置及交通优势，光明中心很好的符合了南山科技从业者的购房需求，能够大量吸收南山需求外溢的利好。参考楼盘见内部分享。
提问：三叔，你好！本人深户目前绿景香颂一套50平小两房，未结清贷款，带民治中学学位。因明年孩子报学需要，暂缓了置换的步伐。但今年龙华片区房价上涨极快，再上涨担心未来难以置换。目前手头130现金，不懂理财，故想入手潜力型小二套，预估总价300左右，月供控制在1万之内，购入之后想立即出租抵一部分房贷。此操作仅为维稳持有资产，未来两套卖掉一套置换为三房。有观察同小区绿景一房，及金地上塘道一房（带实验学校学区）。但总觉得这几个月价格上涨颇为诡异，不知道目前是否下手的好时机，持续观望又怕持续上涨。请三叔指导下手时机及适合的投资楼盘。谢谢！
回答：你好。绿景香颂是一个刚需自住不错的楼盘，大花园，品质和环境都不错，缺点是离地铁稍远。现在可以放心的慢慢挑了，受到调控影响，会稳定一段时间。红山、上塘本身就是属于跟涨板块，前海南宝中涨过之后，就是论到它们涨。上塘红山片区在整个深圳来讲都是很好的成片政府规划区，妥妥的深圳中心、优质地段，住宅品质高、人群素质高、学区价值也稳步提升，中长期看依然有潜力，短期内会消停两三个月，二套房的话建议放慢脚步，认真挑一挑，除金地上塘道，还可考虑潜龙曼海宁花园。
另外300多一点，还可以考虑坂田2房，坂田有10号线和坂银隧道开通，实际价值会趋近龙华。具体楼盘见内部分享。
提问：三叔您好 请教如下
我俩现住罗湖松泉公寓（58平无贷款）。去年购入南山麒麟公馆111平（7成，月供2.2万），明年底交房。妻子8月份待产，想租住一套环境好的三室过渡到麒麟交房。年中手上预计有200万资金。目前我俩都在福田上班（科学馆和景田）我想请教：
1. 买麒麟是想改善居住环境，请问你对麒麟怎么看？
2. 租三室以后，松泉是卖掉和手上的200万一起再买一套呢？还是先出租等拆迁呢？拆迁遥遥无期。3. 如果不卖，手上200万可以怎么来规划投资呢？4. 在四川某市和重庆各有一套两室的房子，去年买的（70+60万），今年底交房。是继续持有还是变现到深圳来做规划？5.现在考虑学区房，是不是太早了？谢谢
回答：金众麒麟公馆位处西丽大学城西北角之上，精装修交楼定位豪宅，项目公共配套设施齐全，还规划了一所2000㎡的幼儿园，方便社区幼龄儿童的上学需求，距离地铁7号线西丽湖站步行距离约500米，周边环境非常不错。大型商超暂时比较远，未来规划应该可以补齐。小学就读平山小学，中学西湖中学，未来不确定。小区居住属性纯粹，几乎不会受到商业噪音的影响，商业类生活配套有些不足，学位有点尴尬，没有名校加持！这个价位自住养老非常不错！是个高端改善看不上、普通改善和刚需纠结的盘。
松泉公寓1988年的房子，所在的布心，前景不看好 第一，这个区域都是沉没板块。第二，叠加八九十年代的老房源。升值层面没有太大的潜力，未来看跑输大盘。布吉的旧改也是以10-20年周期来计算的，要么耐心等待，要么选择其他版块。200万五成买不到太好的产品，建议出手布心一手上600，不知道你月供能力如何，可在南山买一个1000左右的房子。
四川的三四线城市就不要考虑了，重庆库存量大，未来也不看好，投资当然不如深圳，但是现在的行情低迷，建议先持有，等待高价后再卖出。现在考虑学区房还早一点，因为学区政策时有变化，建议3年后再做考虑。
提问：你好，我现手上300万现金，龙岗中心有一套自住房，想在罗湖买西湖大厦一套106平方米房子，买学位，然把房子改造成公寓出租，这套可以全款买下，然后再去荔景大厦买一套209平方米，用侄儿指标买，首付3成，然后改造成公寓出租，以租代月供。三叔公你看这样做行吧？但西湖大厦和荔景大厦都只有五十年的产权，到年限后，能够延期吧？这样投资可以吧？
回答：你好。不建议买公寓！公寓分两种，一种是高端公寓，多有稀缺景观资源加持，核心地段，土豪用来消费自用的，具备圈层属性。一种是普通公寓，普通公寓投资价值弱，税费高不说，涨幅慢得跟蜗牛似的，常年跑输大盘，跟住宅没法比。便宜不等于好货，便宜不等于涨幅高，增值才是王道。300万，五成首付能在坂田、红山、上塘买个不错的3房，升值保值都没问题。
提问：三叔你好，高峰为什么一直涨不起来？能否分析一下？
回答：首先从竞争角度看，高峰的名字听起来就像私立学校，认可度较低，目前的名校都是集团化，而高峰学校也尚未集团化，龙板片区存在三个名校分校，拼不过集团化分校也正常。从学校治理上看，近两年高峰有劝退传闻，负面影响不小。从板块价值上看，高峰所在板块的次新房太多，大量供应势必难以带动上涨。
提问：三叔，感谢答复，想再问下深高北和深高南的差距有多少？还是说都差不多？
回答：这两个学区都是备受家长关注的学区。两者教学上不会有大的差距，生源上都有点招班。两个学校均曾发生买房被分流。不一样的是：1、深高北有小学和初中，九年制。深高南只有初中。2、深高北是大学区，有龙华实验中学和民治中学分担压力。深高南是单享学区，面对未来不断增长的学生，需要自己想办法解决。3、龙华和香蜜湖，一个是中产为主，一个是高端为主。
提问：三叔你好，请问坂田的万科四季花城和万科城，哪个更值得入手？还有上水径的万科麓城怎么样？想请三叔分析一下这几个楼盘的利弊，谢谢！
回答：你好。四季花城确实是一个很经典的地产项目，在楼梯房时代的尾声、用传统欧洲街区的尺度和设计做出的大社区、小花园楼盘。这个项目成交非常活跃、在楼梯房里比较反常，这个跟万科品牌和楼盘品质有强关联，确实是品质有保证、地段位置也足够好。喜欢安静小花园、邻里氛围的可以选择这里自住，未来跑平大盘不是问题。
万科城的特点：大社区、高低配，动辄数十栋；建成年份从2006-2010不等，绿化率高但人车不分流；配套相对不够完善，缺乏医院、地铁、商业和好的学校。周围环境相对较差，农民房扎堆短期内难以改造。
我的看法是：未来坂雪岗科技城和十号线对区域有一定推动作用；大社区居住舒适，但绝不适合投资，因为同一时间内放盘量太高，卖家没有优势，类似社区还有桃源村、桃源居。
万科麓城，开山建的小区，四周被山环绕，万科精装交付，北面有个小体育公园，小区自带幼儿园和小学，中学是布吉中学，1.5公里路程，中途交通拥堵。社区底商，周围没有商业配套。性价比不高。
考虑自住+投资首选万科四季花城，次选万科城，重点看价格。
房地产同样遵循二八定律，注定只有20%的人能赚钱，我们跑在房产投资行业的前沿，将理论与实践相结合，以投资的最高回报比作为导向，为你赋能，助你快速实现从0到千万资产积累！三叔因精力有限，很多留言无法一一解答。
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