疫情期间可以搬家吗？英国出台疫情期间房产交易指导意见
http://www.0771.ac.cn/source/plugin/csdn123com_todaynews/template/nopic.jpg搬家一般是房产交易的最后一个环节，容易造成多人密切接触甚至导致群聚，可能与英国政府目前居家隔离的防疫措施相违背。对此英国政府专门出台了针对疫情期间房产交易的指导意见， 明确指出：
1.防疫期间购房者和租房者都应尽可能延期入住新宅；
2.如果买卖双方已经签订了合同而且所交易的房产中目前有人居住，双方应共同努力，尽可能推迟交房和搬家的日期；
3.如果双方对延期交房无法达成共识，需要按照原来约定的交房日期履行合同，双方必须严格遵守保持社交距离（Social Distancing）的规定，最大限度降低病毒传播的可能性；
4.任何有感染症状、正在自我隔离或者属于易感人群的个人都应听从医学建议，暂时不要搬家。如果房产交易涉及这类人群，各方应优先考虑他们的需求，另行安排搬家时间。
新政策对二手房交易的影响尤为显著，这也是本文讨论的重点。如果买卖双方已经签订了合同并且需要在封城期间完成交房，现在可能会感觉陷入了进退两难的境地——是应该按原计划完成交房呢？还是应该将交房日期推迟到封城结束之后呢？
其实无论是继续履行合同还是推迟交房都有其潜在的风险。买卖双方应根据交易自身的特点就疫情对交易可能造成的影响进行全面分析，然后谨慎做出决定。如果双方选择继续履行合同，应严格遵守政府关于疫情期间搬家的规定；如果选择推迟交房，应及时对现有合同进行适当修改。
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继续履行合同会面临哪些风险？
英国二手房交易主要分为两个阶段：签订合同和完成交房。买方在签订合同时向卖方支付10% 购房款作为定金，然后在交房时支付另外90%余款（包括贷款部分）。双方在签订合同时约定一个固定的交房日期，买方必须在约定的交房日期向卖方支付尾款，而卖方也必须在同一天向买方交付房屋，包括移交房屋门窗钥匙以及与该房屋一起出售的附属设备设施。买方一般会在交房当天进行验收和交接，并记录水、电、气表的读数。大多数买方还会在同一天搬入新宅。
合同签订后，如果其中一方延期交房，另一方则有权要求违约方支付罚金，也可以向违约方发送违约通知，要求其在通知送达后的10个工作日内履行合同。如果违约方仍然不能在规定的期限内完成交房，另一方则有权解除合同。如果是卖方违约，买方可以要求卖方返还定金；如果是买方违约，卖方可以没收定金。
二手房买卖合同中一般没有不可抗力条款，只有在极其特殊的情况下才能请求法院以合同受挫（Frustration）为由提前终止合同，所以买卖双方通常不能以不可抗力为理由要求解除合同或免除责任。如果双方选择继续履行合同，之后又因为疫情原因而无法按照合同约定的日期完成交房，那么过错方可能需要承担相应的违约责任。
推迟交房会面临哪些风险？
为避免承担违约责任，买卖双方可以修改合同，将交房日期延长至封城结束之后。英国政府已将封城期限延长至5月7日，但是该期限根据疫情发展的形势可能会被再次延长，何时结束尚未可知。封城持续的时间越长，发生其他问题的可能性就越大，尤其是在买方需要贷款的情况下。
贷款合同的有效期一般为3-6个月，买方必须在贷款合同有效期结束之前请求银行放款并完成交房。如果交房日期推后，贷款合同可能也需要相应延期。值得庆幸的是，英国各大银行已基本同意在疫情期间将贷款合同的有效期延长3个月。买方应当尽快和自己的贷款银行取得联系，就延期事宜获得银行的书面许可。然而需要注意的是，如果买方自身的情况在3个月内发生了变化，比如失业（可能会造成买方还款困难，甚至陷入财务危机），在这种情况下银行可能会撤销贷款合同，致使买方无法完成交易。
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另外，封城期间房产价值也许会发生波动，这可能会影响买方可以获得的贷款金额。如果封城期间房产价格下跌，银行有权对房产进行重新估价，进而调低贷款金额。这个时候买方所获得的贷款可能不够支付房价的余款，而需要从其他渠道筹集资金，甚至不得不放弃购买。
买方可能需要卖掉自己现有的住房，用卖房收益来购买新房。如果卖房交易中的买方因在疫情期间贷款发生问题而无法完成交房，与之相关联的购房交易可能也会以失败告终。
值得注意的是，政府的强制措施解除之后可能还会有其他原因导致延期交房。如果交易或关联交易的其中任何一方意外身故，必须先处理死者的遗产继承问题才能继续进行房产交易。在这种情况下，交易各方可能需要对交房日期重新进行协商，或者提前终止合同。
如何对现有合同进行修改？
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对现有合同的修改一般是通过签订补充协议的方式来完成的。补充协议需重点解决两个问题：延期交房和解除合同。
针对延期交房而言，补充协议应该明确列出可以导致延期交房的具体情形， 例如：买方或卖方需要遵守政府的防疫规定；或者与交房有关的服务机构（包括土地管理局、银行、搬家公司以及公共事业公司等）因受疫情影响无法提供正常服务。新的交房日期可以由买卖双方在封城结束之后重新商定，在双方不能达成共识的情况下可以定为封城措施解除后的第30天。协议还需明确指出，由于上述原因导致延期交房，任何一方都不应视为违约或承担违约责任，也不能向另一方发送违约通知。
就解除合同来说，补充协议应该允许买卖双方在特殊情形下解除合同，例如：买方因为银行撤销贷款合同或降低贷款金额而无法完成交房；或者交易在导致延期交房的情形出现之后的3个月内仍然没有完成。在这些情况下，买方和卖方都应有权解除合同，而且卖方应当在合同解除后将定金返还给买方。
（特别声明：本文内容仅供参考之用，不构成任何法律或其他专业建议或意见，并且不应被作为任何决策的依据。如您有意就相关议题进一步交流或探讨，欢迎与作者直接联系。）
作者：张欣(Cynthia Zhang)，英国执业律师，长期在伦敦工作，主要从事房地产法律服务。业务范围包括土地收购、尽职调查、规划许可、项目融资、工程建设和后期销售，高端住宅房产（包括期房和现房）的买卖，以及商业地产的收购、处置、租赁和管理等。
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