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1—6月近半新售房产来自城市更新项目,深圳拟全国率先发布城市更新条 ...

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发表于 2018-9-4 08:50:38 | 显示全部楼层 |阅读模式
深圳土地供应吃紧多年,如何通过存量用地的开发释放土地潜能、破解发展瓶颈,深圳在全国率先提出 " 城市更新 " 概念。
" 城市更新 " 即在传统 " 三旧 " 改造的基础上,强化城市功能完善、人居环境提升等内涵。根据《深圳市土地利用总体规划(2006 — 2020)》,到 2020 年,深圳建设用地总规模控制在 1004 平方公里以内。截至 2017 年,全市现状建设用地 996 平方公里,新增土地所剩无几。
9 月 3 日,小南从深圳市人大常委会审议的 " 深圳市政府关于城市更新工作有关情况的报告 " 中获悉,2018 年上半年城市更新批准预售商品房建筑面积约 86 万平方米,已占深圳房地产市场供应总量 46%。
拆除重建区域规划中小学 125 所
城市更新分为 " 拆除重建类 " 和 " 综合整治类 " 两种,前者是指将原有建筑物拆除后,按法定规划重新建设;后者是通过完善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等方式进行更新。
截至 2018 年 6 月底,深圳已列入计划的拆除重建类城市更新项目共计 695 项,拆除用地面积约 53.18 平方公里;累计签订土地使用权出让合同 525 项,供应用地面积约 15.25 平方公里(其中移交政府用地约 4.45 平方公里,约占 30%),土地出让合同约定的建筑面积 5624.2 万平方米,现已建成约 2624.7 万平方米,合同地价金额 1213.81 亿元。
报告称,城市更新提高了深圳土地利用效益,2012 年以来,城市更新供应用地连续 6 年超过 200 公顷,2017 年甚至达到 261 公顷,不仅成为深圳土地供应的主要来源,也是商品房、人才住房和保障性住房的重要来源。
截至 2018 年 6 月底,通过单元规划落实商品房建筑面积约 6669.7 万平方米,已批准预售的面积约 1779.9 万平方米。除了预售商品房外,仅上半年,全市通过单元规划配建人才住房和保障性住房总建筑面积约 413.2 万平方米,约 8.3 万套;已签土地出让合同的建筑面积约 231.8 万平方米,约 4.6 万套。
同时,城市更新也让一些 " 脏乱差 " 的城中村、" 老破小 " 的工业区面貌焕然一新,目前深圳审批通过的拆除重建类城市更新单元规划了中小学 125 所、幼儿园 252 所、社康中心 231 家等。其中,已落实的公共配套设施建筑面积约 40 万平方米,包含中小学 14 所、幼儿园 43 所、社康中心 44 家等。
集中连片开发不足,项目趋于 " 碎片化 "
不过,报告也指出,目前深圳城市更新在面对拆迁问题时,仍缺乏强制拆迁的依据,这极大影响了项目推进。同时,城市更新的中长期宏观规划统筹不足,特别是在明确政府和市场角色定位、衔接 2035 年城市规划、实现城市差异化可持续发展等方面,规划引领不足。
" 政府在其中的主导作用,发挥得不充分,虽然深圳城市更新项目平均规模为 8 万平方米,但集中连片开发不足,市场主体往往挑选面积小、成效快的项目,导致项目趋于‘碎片化’,规模偏小、分布零散。这些项目虽能够满足自身及周边的配套需求,但对于寄宿制高中、综合医院、污水处理厂等区域和城市发展紧缺的大型公共设施落实能力有限,补齐民生短板的能力有待提升。" 报告称。
在综合整治类城市更新中,由于违法建筑处理、消防、质检等环节相互制约,办理流程不畅,利润较少,市场积极性不高,尤其是在城中村综合整治方面,仍以改善外立面、消除安全隐患等内容为主。
拟通过容积率奖励加大保障性住房供应力度
为破解难题,报告透露,深圳将多种措施同时发力。一是将加快推动制定《深圳经济特区城市更新条例》,尤其是针对 " 拆迁难 " 问题,先行先试,探索通过建立行政裁决机制,破解制约城市更新实施的深层次瓶颈,填补全国在城市更新方面的法规空白,为全省乃至全国提供借鉴。
二是在城市各级中心和重点区域,加大政府组织和统筹力度,推进集中连片改造开发,并研究出台《关于城市更新促进公共利益用地供给的暂行规定》,将公共利益用地的 " 整备 " 与更新项目的实施进行捆绑。
三是修编《深圳市城市更新单元规划容积率审查规定》,通过容积率奖励等措施,加大保障性住房供应力度,鼓励市场在保护历史文化、生态修复及改善城市公共环境等方面发挥作用。
此外,还将尽快出台《深圳市城中村(旧村)总体规划纲要(2017 — 2025)》及城中村有机更新配套政策,研究城中村分类管理思路。各区政府则探索建立融合综合整治、功能改变、局部拆建等措施在内的复合式城中村改造模式,为低收入人群保留低成本的居住空间,也为城市的未来发展预留宝贵的空间资源。
【记者】张玮


【作者】 张玮
【来源】 南方报业传媒集团南方 + 客户端


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