人大财经委委员:现行土地制度推高房价延缓城市化

yihao8812333

深化土地制度改革的七大突破口：


第一，让市场决定土地资源配置；
第二，坚持公益性征地原则；
第三，放宽对农地入市的限制；
第四，赋予农民宅基地完整的用益物权；
第五，允许增减挂钩指标对村际省际交易；
第六，消除农地规模经营的障碍；
第七，土地修法要顶层设计上下一致。
2018 年上半年，我国城镇居民人均消费性支出累计同比增 6.8%，一季度同比甚至仅增 5.7%、创下 2003 年以来新低。7 月社会消费品零售总额同比名义增长 8.8%、实际增长 6.5%，分别为 2003 年 7 月、2003 年 6 月以来新低。一方面一直强调消费需求对 GDP 增长的贡献率要加大，另一方面消费增速创了新低，很多人对此可能产生了疑惑。在经济增速下滑的过程中，投资在下降，进出口也呈现负增长，而消费对经济的拉动作用当然也是相对而言的。在当前形势下，消费的增长理应达到更高一些的水平。
高房价等因素扼制了居民消费增长
我国房价收入比过高。中房智库研究院 2017 年全国 35 个重点城市房价收入比报告：相比 2016 年，2017 年房价收入比下降的城市仅 9 个，而 7 成以上城市房价收入比仍在上升，即人均可支配收入与房价差距越来越大。其中香港排第一，其次是上海、北京。
我国家庭负债率持续上升。根据国际清算银行统计，2017 年中国居民部门杠杆率（贷款 /GDP）为 48.4%，虽显著低于发达国家平均的 76.1%，但已明显高于新兴市场平均的 39.8%。考虑到中国居民报酬份额偏低，以 GDP 为分母测算中国居民部门债务问题存在低估。
我国居民债务与可支配收入之比呈现直线上升态势。截至 2017 年，我国家庭债务与可支配收入之比高达 112%，已经超过美国当前水平（104%）。加上隐藏的民间借贷等无法被统计的部分，实际上中国家庭债务率更高。
个人房贷余额占居民债务的比例上升，2016 年达到峰值。其中，个人房贷余额存在低估，不能反映流入房市的信用贷、消费贷等。居民还债负担日趋加重，用于其他消费的份额就会相应减少。
房贷与居民消费呈现负相关。根据我们课题组 2015-2017 年分省面板数据的回归结果，家庭杠杆率的上升与居民消费支出增速呈负相关，住户贷款与存款之比上升 1 个百分点，消费支出增速平均下降 0.2 个百分点，这表明主要由购房贷款引起的居民加杠杆行为对家庭消费存在挤出效应。
此外，城市化进程放缓对消费也会产生负效应。城市化会拉动内需，一个城市居民的消费是一个农村居民的消费两倍以上，也高于农民工的消费。如果我们把越来越多的农民和农民工转变为市民，他们的消费会大幅度提高。关于这个问题，根据中国社会科学院副院长蔡昉的测算，中国户籍制度改革成功可使未来潜在增长率提高 1-2 个百分点。如果非农产业的劳动参与率每年提高一个百分点，GDP 潜在增长率可以提高 0.88 个百分点。以 2015 年为例，一个城镇居民的月消费为 1782.7 元，是一个农民工月消费的 1.7 倍。我们现在有 2.8 亿农民工，其中被国家统计局统计为城镇常住人口的大概是 2.25 亿，包括他们的家属。如果进城的 2.25 亿农民工及家属市民化后消费水平达到城市居民水平，则年新增消费 2.1 万亿元。
目前，我国城市化进程在逐步放缓。常住人口城镇化率是 58%，户籍人口城镇化率只有 42%，相差 16 个百分点，也就是说 2.25 亿的农民工是半城市化的，他们没有户口。另外，还要注意到我们讲的是城镇化，城镇化不仅包括 658 个城市，还包括 2 万个镇，2 万个镇的居民应该是镇民，而不是市民。去掉 2 亿多镇民，城市化率也就是 42%，这个速度并不高。
我国年度进城农民工数量减少。2010 年左右农民工、外出农民工、本地农民工增速见顶回落，2017 年分别为 1.7%、1.5%、2%。其中，在外出农民工中，2016、2017 年进城农民工分别下降 1.1%、增长 0.9%。城市化率放缓直接影响消费需求减少。
现行土地制度推高了房价延缓了城市化
现行土地制度推高房价。任何单位和个人搞建设必须申请使用国有建设用地，政府是住宅用地的唯一供给者。政府对住宅建设用地的独家垄断必然导致高地价从而导致高房价。大量农村集体建设用地只有被征收为国有建设用地才能用于房地产开发。农村中存在着大量小产权房，但小产权房作为 " 三违建筑 " 被禁止入市交易。
住宅用地占城市建设用地的比例过低。2016 年我国城镇建设用地中居住用地、工业用地比例分别为 31.7%、18.4%。国际上居住用地一般占比在 50% 左右，工业用地占比 10%-15%。与国际上相比，我国居住用地比例明显偏低、工业用地比例偏高。美国居住用地比例在 1980-2007 年从未低于 54%，日本 1965 年以来工业用地比例从未高于 12%，2015 年住宅用地比例曾达到 61%。城市建设用地的逆市场化供给导致高房价。在刚需遏制不住的情况下，应该增加有效供给来抑制价格上涨。
人口与土地的区位错配。2008 年至 2016 年东部地区每年跨省外出的农民工数量不足 1000 万人，而中西部地区农民工外出人数约 6500 万，其中流向东部地区的人数达 5960 万。但是，每年新增建设用地的供给是相反的，由原来的 70% 向东部倾斜到现在是 70% 向中西部倾斜。由此导致中西部土地供大于求，造成大量的 " 空城 "；东部的土地则供不应求，导致房价飙升。
高房价抑制了城市化进程。2017 年我国常住人口城镇率为 58.52%，但户籍人口城镇化率只有 42.35%，低于常住人口城镇化率 16.17 个百分点，二者之间的差额就是总数为 2.23 亿的农民工及其家属。这种半城市化导致一系列问题：包括留守儿童、留守妇女和留守老人。
宅基地的非用益物权化，堵塞了农民财产收入渠道。农民对集体的宅基地只有使用权，没有完整用益物权，不能出租、转让、抵押；农民的宅基地只能在集体经济组织内部调剂；由于宅基地不具有完整的用益物权，所以农民住宅的出租、出售和抵押也受到了法律限制；小产权房作为 " 三违建筑 " 不予确权登记颁证。
深化土地制度改革的七大突破口
第一，让市场决定土地资源配置。中共中央十八届三中全会指出：经济体制改革的核心是处理好政府与市场的关系，让市场在资源配置中起决定性作用。土地是财富之母，劳动是财富之父，土地和劳动是最基本的两大原始资源，市场在资源配置中的决定性作用，首先应在土地和人口资源配置中体现出来。要让市场决定土地资源的配置，就要构建城乡统一的集体建设用地市场，淡化净化行政配置资源的色彩。
第二，坚持公益性征地原则。宪法第十条明确规定，国家只有出于公共利益的需要才能依法征收或征用农村集体的土地，公共利益的需要仅仅是征收或征用农村集体土地的必要条件而不是充分条件；但事实上这 40 年来，地方政府无论是公共利益的需要，还是非公共利益的需要，一律都采取征收的办法，把集体土地变成国有土地。其中绝大部分用于非公共利益的需要。下一步的改革要严格履行宪法，依法治国首先要依宪治国。即使是出于公共利益的需要必须征收农村集体的土地，也必须对被征地农民或集体给予公平、合理的补偿；不能说这是公共利益就让农民做牺牲。
第三，放宽对农地入市的限制。2017 年，我国城乡建设用地的构成：城镇用地 9.6344 万平方公里，村庄用地 19.327 万平方公里。我国农村集体建设用地是城镇的 2 倍多，而城市常住人口已经超过 58%。这就意味着农村大量的建设用地是闲置、浪费的。19.327 万平方公里的村庄建设用地中存量集体经营性建设用地只有 2.8 万平方公里，仅占农村集体建设用地的 14.5%，且基本都已投入使用，仅靠这部分土地入市不足以形成城乡统一的建设用地市场以缓解城市建设用地供求矛盾。
农村宅基地占集体建设用地的 70% 以上。随着越来越多的农村人口向城市转移，农村宅基地大量闲置。所以，赋予农村宅基地完整的用益物权，允许农民的宅基地出租、转让、抵押，并将其中至少三分之一超过农民自住需要的宅基地动态调整为经营性建设用地进入市场，则城市建设用地将增加 50%，由现在的 9 万平方公里，增加至 13.5 万平方公里。
第四，赋予农民宅基地完整的用益物权。《物权法》虽然首先在第一百一十七条对用益物权的权能下了一般定义：" 用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利 "，但尔后对建设用地使用权和宅基地使用权的用益物权却做了不同的规定。实际上，《物权法》所谓的建设用地使用权仅指国有建设用地使用权，这种使用权具有前述用益物权的一般属性，并且可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，而《物权法》所谓的宅基地使用权能不同于 " 住宅建设用地使用权 "，后者作为国有建设用地的一个亚种拥有前述用益物权的一切权能，而前者作为农村集体所有的宅基地使用权，其使用权人只对集体所有的土地享有占有和使用的权利，没有收益权，更不可以转让、互换、出资、赠与或者抵押。
第五，允许增减挂钩指标对村际省际交易。在市场经济体制下，偏远地区的宅基地不值钱，自然就复垦为农地。城市周边的土地值钱，自然就变成建设用地。但由于现在依然是计划手段控制着土地，退而求其次的方法就是增减挂钩。对于城镇建设用地的不足，可以通过将整治节余的农村建设用地以指标的方式转移到城镇使用。这样偏远地方的农民把宅基地指标卖给城市周边的农民，城市周边的农民按照规划直接把土地变成建设用地，这样两方的农民都可以从中得到好处，原来的土地出让金也等于重新分配。此外要建立增减挂钩指标跨省交易全国统一市场，要允许增减挂钩指标在村集体之间交易。第六，消除农地规模经营的障碍。政府不能强迫农民流转或放弃农地承包权，如《承包法》第 26 条第 2 款所规定的：" 承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。" 应该探索建立进城农民承包地、宅基地有偿退出机制，从而鼓励农村转移人口向大中城市集中。《承包法》中的这一条款正是需要通过总结农地 " 三权分置 " 的经验而加以修改的。此外，政府也不应限制农民土地承包权的流转。随着越来越多的农民进城务工落户和迁徙定居，传统的村落有的兴盛，有的衰亡，彼此之间的合并重组已经不可避免，由此必然要求农地承包权的流转跨越原集体经济组织的界限，甚至不同村落的集体土地所有权也难免会发生相应的转移和重组。农地制度的安排应该顺应这一城乡关系变革和农村传统社会变革的历史潮流。
第七，土地修法要顶层设计上下一致。根据宪法第十条城市土地要归国家所有，集体土地入市，进入城市建设规划。所以要修法，首先涉及的是宪法的相关修订。接下来，要修改《城市房地产管理法》《物权法》和《担保法》的相关条款，赋予农村宅基地使用权完整的用益物权权能，允许农村宅基地使用权出租、抵押、担保、继承和转让。此外，修改《农地承包法》，赋予农地承包权自由流转的权能。最后，取消国务院及有关部门对城镇居民购买农村住宅或租地建房的规定，以促进城乡要素互动、城乡融合发展。（经济参考报）