麦田房产分析：2018年北京二手住宅“金九银十”或难呈现

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眼下，随着二手房交易越来越成为市场主流，对于今年二手房市场会不会有 " 金九银十 " 的争议，引发了广泛的关注。
通常情况下，二手住宅交易量呈现出一定的周期性旺季特征，即在年度内会出现的交易阶段性小高峰。按发生的季节性特点，这些小高峰旺季通常会被业内人士称为 " 小阳春 "、" 金九银十 "、" 年底翘尾 " 等。麦田房产对近十年来北京二手房市场的成交数据和走势进行了梳理分析，厘清传统旺季是否会出现的信号特征。
一、北京二手住宅走势特征盘点
梳理近十年来北京二手住宅市场走势情况，呈现出以下几个特征：
( 1 ) 三个交易小高峰很难在同一年度内同时出现，在过去的近十年 ( 2009 年 1 月 -2018 年 8 月共九年零八个月 ) 中仅在 2010 年同时出现过一次；
( 2 ) 近十年 ( 已含今年 ) 中有八年出现过 " 小阳春 "，分别是 2009 年、2010 年、2012 年、2013 年、2015 年、2016 年、2017 年、2018 年，仅在 2011 年和 2014 年两个年度内没有出现；
( 3 ) 近十年中仅有三年出现过 " 金九银十 "，分别是 2010 年、2013 年、2014 年；
( 4 ) 近十年中已有六年出现过 " 年底翘尾 "，分别是 2009 年、2010 年、2011 年、2012 年、2015 年、2017 年，仅在 2013 年、2014 年、2016 年三个年度内没有出现。
由此看出，受多方面影响，北京二手房市场交易 " 旺季不旺 " 已经成为近十年来的常态。


2009-2018 年近十年年度旺季情况


二、二手住宅交易量短期受调控政策影响较大
麦田房产首席市场分析师张叶松指出，交易旺季不旺的主要原因在于，近年来北京二手住宅调控政策频出，相比交易旺季，市场交易量受政策因素影响更大。根据近十年北京住宅市场和政策调控的相互可以看出，政策收紧短期内对交易量产生下滑影响，而政策放松则对交易量直接产生拉升效应。与此同时，受政策调控影响，二手住宅交易量周期性旺季会有一定的弱化。
( 1 ) 政策松动期：如在 2009 年、2015 年、2016 年，在多项楼市政策放松叠加下，全年二手住宅交易量上涨明显，月均套数大于 1.7 万套。
( 2 ) 政策收紧期：如在 2010 年、2011 年、2017 年，在多项楼市收紧政策组合拳下，全年二手住宅交易量下跌显著，月均套数在 1.5 万套以下。
当然也有政策出台对市场影响不明显的时候，如 2013 年尽管有多项政策出现收紧变化，但全年月均交易量依旧在 1.5 万套以上。




三、短周期内看楼市 " 金九银十 "
从近年数据，我们发现：
1、从历史走势来看，" 金九银十 " 出现概率越来越低，自 2015 年至今，最近三年更是没有出现过。
2、" 金九银十 " 是传统年份中周期性季节旺季，但在政策调控环境下，近些年有突发性政策、网签滞后性影响等诸多原因，导致交易高潮落空或数据难以体现。
3、" 金九银十 " 的出现与否在历史上并无明显规律，和当年的整体市场预期、政策环境、需求积累量都有较大关系，所以从短周期分析会更为准确。
以 2016 年 -2017 年 9、10 月份市场交易量和政策间的关系为例。从实际交易数据表现可以明显看出，2016 年 " 银十 " 没有出现的直接原因在于 9.30 调控收紧影响。另外，由于受 3.17 及之后一系列调控收紧的影响，2017 年不仅 " 金九银十 " 没有出现，而且自 4 月份至年底市场交易量均较为低迷。



四、2018 年北京二手住宅 " 金九银十 " 难现
综合分析得出，在政策调控作用下，传统旺季难以显现几乎已经成为市场交易特征。麦田房产首席市场分析师张叶松指出，从房地产供应量变化到二手房政策调控力度等市场微观变化来看，接下来的 9、10 月份，北京二手住宅市场大概率会有小幅的下滑。
张叶松表示，从近期市场微观变化来看，有以下几个因素需要重点考量：
1、需求有限。2017 年 3.17 调控以来，市场需求受到较大程度遏制，交易量直到今年 " 小阳春 " 才有一定的释放，之后自 6 月份开始市场有一定程度的下滑，预计 9、10 月份市场很难再次放量释放。
2、预期影响。9 月 13 号北京发布公积金调控新政，从政策信号以及实质性影响上对市场交易量产生一定的走低预期。
3、需求分流。从新房供应量和交易量来看，当前北京新房市场处于较为活跃阶段，并且后续仍然会有新房供应陆续入市，这也将分流一部分二手房购买需求。
4、供需变化。从网签数据显示，8 月份北京二手住宅整体网签量为 15036 套，环比微涨 1.4%。但网签具有一定滞后性，从麦田交易数据显示，2018 年 8 月北京成交量实际上进一步小幅回落，而这一数据差别将在 9 月的网签数据中显现出来。从供需关系上看，二手房新增房源供应量小幅增加，二手房客源新增量小幅下降。这决定了 9 月二手房市场交易量将在整体平稳中有小幅下降趋势。
这也进一步佐证了今年 " 金九银十 " 将难以呈现。


备注：几个概念解析如下：
( 1 ) " 小阳春 "：3-5 月份二手住宅月均交易量高于 1-2 月份月均交易量 10%，则被认为该年度内二手住宅市场呈现出 " 小阳春 " 特征，否则，认为该年度内并没有出现 " 小阳春 "。
( 2 ) " 金九银十 "：9-10 月份二手住宅月均交易量高于 7-8 月份月均交易量 10%，则被认为该年度内二手住宅市场呈现出 " 金九银十 " 特征，否则，认为该年度内并没有出现 " 金九银十 "。
( 3 ) " 年底翘尾 "：11-12 月份二手住宅月均交易量高于 9-10 月份月均交易量 10%，则被认为该年度内二手住宅市场呈现出 " 年底翘尾 " 特征，否则，认为该年度内并没有出现 " 年底翘尾 "。