没房产证的房子怎么卖

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我们都知道，市面上并不是所有房子都是房产证的。在房屋交易过程中，没房产证的房子怎么卖呢？接下来，PChouse 就为大家细细道来。
从法律意义讲 , 无房产证的房子无法买卖。因为新的物权法规定的 , 房屋所有权的设立变更到法定部门登记为准 , 意思是房管部门出具有效的产权证明才为有效。如果你没有房产证 , 是不能到房产局向买方过户房屋的 , 买方也要承担很大的买卖风险 , 因此这种情况下房子一般都不好卖 , 价格也会低很多。
那么没有房产证的房子有没有什么办法可以买卖呢 ? 答案是有的。
一、刚交了首付款 , 还没有办按揭
这种情况就是开发商还没有到房管局备案 , 是较好处理的。买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让 , 就是跟开发商商量好 , 跟买方重新签订一份购房合同 , 并将老的购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样 , 房管局备案就直接写买方的名字 , 银行按揭也是买方自己去办理即可 , 房产证下来就直接是买方的名字了。
二、正在还房贷 , 还没有交房
方式一 : 直接更名
流程 :
1、卖方将银行的贷款还清 ;
2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押的合同 ;
3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续 ;
4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同 , 再到房管局重新备案。
注意事项 :
1、房子必须还清银行贷款
2、更名必须取得开发商的同意
3、买方不能再按揭了 , 必须全款购买
这种方式的优点是手续比较简单 , 且整个过程没有税费。缺点是不能按揭 , 且中间有大量的空白期 , 风险比较大。从国家法律政策来讲 , 没有产权证的房产是不允许交易的。因此 , 法律上对这种交易行为是不保护的 , 出了什么问题都只能自己兜着。
方式二 : 双方约定等房产证下来再过户
这种方式就属于二手房买卖了 , 因此要缴纳的税费也是比较多。包括 : 个人所得税 : 总房款的 1%。契税 :90 平米以下的为总房款的 1%;90 平～140 平米的为总房款的 1.5%;140 平米以上的为总房款的 3%。 ( 均为首套房 ) 。营业税 :5.55%
以上几种方法卖家可以选择合适的方式卖自己的没有房产证的房子 , 但是每种方法各有优缺点 , 大家一定要把握好其中的法律风险 , 选择稳妥的方式。