北京房价真降了：首付跌没！760 万房产两月骤降 170 万

lianping202

今年的楼市有点冷，据社科院的一份权威报告，四大一线城市北上广深，除深圳房价独自持续上行，北京、上海、广州等城市继续调整。
其中，北京房价下调速度要快于其它一线城市。与 2017 年 4 月最高点相比，2019 年 11 月北京房价约下跌了 18.5%。
北京房价真降了！
而且降幅还不小！
12 月 27 日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告》，报告显示，2019 年 11 月核心城市房价平稳回调，房价波动性进一步降低。同时，报告认为，随着政策走势的进一步明确和房价总体波动性的降低，2020 年初房地产市场 " 小阳春 " 现象或难以再度出现。
基金君整理了几个要点。
1、2019 年 11 月核心城市房价平稳回调，房价波动性进一步降低。反映全国 24 个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示，2019 年 11 月，核心城市房价比上月下降了 0.24%，比上年同月上涨了 1.9%。
这也是 2019 年 8 月以来，核心城市综合房价第四个月小幅下降。与 2018 年同期相比，核心城市房价的波动性显著降低。
2、二手房成交量继续回落至近三年平均值附近，成交量有所萎缩但并未降至冰点。2019 年 11 月，10 大重点城市二手住房成交量指数为 138.39，比 10 月下降了 8.62%，与 2017 年以来的二手房成交量指数月度平均值大体相等。
可见，下半年二手房成交量虽然持续下降，但仍处于正常值区间。二手住房成交量还远未进入有价无市的 " 冰冻区 "。



3、自 2019 年 7 月以来，一线城市房价走势出现分化，深圳房价独自持续上行，而北京、上海、广州等城市继续调整。
其中，北京房价下调速度要快于其它一线城市。
纬房指数显示，由于 2019 年 7 月以来一线城市市场走势的持续分化，2019 年 11 月一线城市中深圳房价创出历史新高，北京则进入 2017 年以来的新低。
与 2017 年 4 月最高点相比，2019 年 11 月北京房价约下跌了 18.5%。
广州的市场走势与北京非常相似，但是波幅要比北京略小。
上海自 2019 年 5 月以来，房价的涨跌幅度相对较小，继续保持平稳调整的态势。
4、本次深圳房价再度率先上涨，对其它一线城市的房价预期具有一定的正向影响。如果 2020 年下半年深圳房价涨势延续，其房价上涨态势可能会逐步传导至其它一线城市。
2020 年下半年，一线城市房价稳定难度将加大。如果 2020 年下半年之前深圳房价涨势消退，一线城市住房市场有望维持总体稳定。
5、二线城市中，长沙房价水平相对较低，且近一年房价下降约 5.99%，居民购房负担也有所减轻。重庆、天津、武汉、石家庄、福州、郑州等城市，近一年房价稳中略降，房地产泡沫扩张得到抑制。
6、
部分城市房价波动性相对仍较大。纬房指数监测显示，苏州、南通、宁波、临沂、唐山、宿迁、洛阳等城市近一年二手房价涨幅在 12% 以上。其中苏州 2019 年 11 月房价环比下降 1.74%，短期房价涨势初步得到控制。
7、
中央经济工作会议再次强调要坚持 " 房子是用来住的，不是用来炒的 " 的定位，要求全面落实 " 稳地价、稳房价、稳预期 " 的长效管理调控机制。2020 年的房地产调控政策主线已经较为明朗，房地产市场借政策真空期进行预热的可能性已经大为降低。
8、
2019 年第四季度房价总体稳中趋降，并未出现大幅下调，因而市场累积的反弹动能也很小。综合看，2020 年初，房地产市场总体不大可能再度出现明显的 " 小阳春 " 现象。
9、
报告认为，随着 " 房住不炒 " 及 " 因城施策 " 的推进，多数城市房价趋于平稳或稳中有降，这也有利于居民住房水平的提高和宏观经济的平稳。但也有部分城市的市场波动性较大，房价仍具备一定的上涨动力。对于这部分城市，应进一步消除房价上涨的潜在动力，促进市场回归理性。
10、
进一步消除房价上涨的潜在动力，促进市场回归理性。报告具体建议措施包括：
进一步清理部分城市现实仍然存在的住房去库存政策，严格控制城市更新与棚户区改造规模范围，避免扩大短期供求矛盾；
探索建立限竞房、共有产权房等低价住房供应制度，稳定居民房价预期，避免购房者因房价上涨集中入市；
进一步推进租购房同权，因地制宜清理购房优先入学、优先落户等不合理政策，逐步建立租购并举的市场体系。
北京二手房挂牌两个月直降 170 万！
业主仍难出手
北京楼市的真是状况如何？据第一财经报道，中介小吴说 " 业主刚来电话，590 万就能卖。"，只要诚心买，价格还可以再谈。二十分钟前，该房源报价还是 598 万。但瞬间降八万并非底限，这套位于北京朝阳区的两居室，挂牌两个月来，已累计降价 170 万。基金君算了一下，按照这样的数值，业主应该是原来报价 760 万左右，这几个月降到 590 万，
在小吴印象中，以往市场低温时，小户型房价仍较坚挺。但如今，从望京热门小区，到刚需聚集的大望路，二手房直降百万已非孤例。
在买卖双方的博弈中，业主的心理防线已在下降。据北京麦田成交房源监测数据，11 月份买方整体议价幅度为 -6.9%，较上个月下滑 1 个百分点，客户议价空间达到 2017 年以来最高水平。
全景财经引用贝壳研究院的数据显示，与去年相比，全国多个城市二手房挂牌均价下跌幅度较为明显。过去一年（2018 年 11 月到 2019 年 11 月），25 个重点城市有 20 个城市的挂牌均价出现下跌，甚至有城市的跌幅超过 20%。



具体来看，青岛二手房挂牌均价跌幅最大，从 2018 年 11 月的 26713 元跌至 2019 年 11 月的 22203 元，跌幅超 20% 居首；广州位居次席，从 37397 元跌至 31910 元，跌幅超 17%；郑州位居第三位，从 16861 元跌至 14965 元，跌幅超 12%。
首付跌没了！
北京房价史上最长熊市？
据数据宝报道，来看看北京部分楼盘二手房价，随机查询到一个名叫融景城的楼盘，最新二手房价在 5 万至 5.8 万之间。而在 2017 年 4 月，这个楼盘最高价超过了 7.3 万每平。按照最新较低价相比，跌幅超过 30%。
相对来说，偏远区域的二手房普遍跌幅较大。贝壳研究院数据显示，截至今年 2 月份，石景山、通州、大兴等区域二手房价相对 2017 年高点跌幅均超过 15%。考虑到最新价相对二月房价仍有所下跌，这些区域房价跌幅将有所扩大。显然，对于燕郊二手房的投资者来说，他们的百万首付款已经跌光了。而对于北京的部分高杠杆投资者来说，也可能如此。