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5年后，“80万房产”和“80万存款”哪个保值？
其实，提问者的意思很明了，就是想知道现在80万投进楼市的收益高，还是定存银行的收益高。
房产的价值如何分析起来比较复杂，我们先从80万存款的价值开始分析。
一、5年后，“80万存款”的价值
虽然每个银行定存的利息有差别，但是差别不大。以华融湘江银行为例：
80万，定存银行5年，我们按照最大收益（年化3.9875%）的存储方式——整存整取，发现80万存了5年之后，利息是159500元，本息总额是959500元。
我们再来计算通货膨胀：
下面我们来看看，央行公布的近几年的年通货膨胀率:
2014年:7.5%
2015年:12.8%
2016年:8.5%
2017年:7.5%
2018年:目标5-7%
2019年:预计4-6%
综上所述：未来5年的通胀率也基本维持在4-6%左右，而定存银行5年的收益为3.9875%，可以说，80万定存银行5年，肯定是贬值的，无法实现保值。
我们再来看看5年后“80万房产”，价值如何？
想要知道5年后的房产是否保值，我们就要看看现在的楼市行情趋势，和未来可能的价格走势了。
二、未来10年的房产趋势
在过去20年，房子成了中国老百姓一个非常不错的理财产品，可以说怎么买怎么涨，买哪儿都会涨。虽然自己也并不知道房价是怎么涨的，但是钱稀里糊涂的就到手了，以致于在老百姓眼里“买房”和“赚钱”画上了等号。
这是极其危险的！投资界有一句金科玉律：“不怕明明白白的亏，最怕稀里糊涂的赚！”
回顾过去20年的房产历史，我们发现房产暴涨的核心因素主要有三个：供求关系、通货膨胀、政策引导。
那在未来的5-10年，这两个因素，是否还能支撑房子的暴涨呢？我们来给大家一一分析。
1、房地产的供求关系分析：
根据中国社会科学院，在2019年1月3日发布的《人口与劳动绿皮书：中国人口与劳动问题报告NO.19》报告显示，我国人口将在2029年达到最高峰14.42亿，从2030年开始进入持续的负增长。2018年，我国的城镇化率仅为59.58%，照目前的趋势预测，到2030年，我国的城镇化率将达到70%，从此进入城镇化的后期阶段。
按照以往发达国家的经验，城镇化率在进入70%以后，就会基本上到达瓶颈期。也就是说，我国快速的城镇化发展，基本上就剩下10多年的时间了。
而截止至2016年，根据《国家统计局》的数据，全国居民人均住房面积为40.8平方米，其中城镇居民人均住房建筑面积为36.96平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。
再者，我们国家已经步入老龄化社会，一个家庭双方父母平均2-4套房，而只有两个子女，老人走后，其实房产是过剩的。
也就是说，在未来10-20年，我国的房产结构化：整体供大于求，局部供小于求。
2、从通货膨胀来看：
过去10年房价上涨的原因有很多，但其实最核心的原因只有一个：货币超发，通货膨胀。
从1990年到2000年，我们的广义货币M2增加了8倍，而衡量物价水平的CPI，只上涨了102%。
2001年—2018年，在这18年的时间里，广义货币M2增加了11.5倍，而CPI只上涨了49%。
按道理来说，一个国家的广义货币超发那么多，物价水平应该也会有正比的涨幅，但是这18年来，我们并没有感受到物价有很大的变化，即使是我们的人工成本上涨了，但是我们很多电子产品、那些流水线生产的产品，却不断地降价。
物价没有大变化，其实核心的原因是，这20多年超发的货币，这些钱大都流进了房地产里面了。
也就是说，过去20年房价暴涨的核心原因是货币超发导致的通货膨胀！
那未来5-10年，货币是否还能保持这样的超发速度呢？
可以说，大概率上是不可能的！
在整体上，想让房价暴涨，已经不再可能，虽然不可能暴涨，但也不可能暴跌，为什么呢？
因为楼市里面那么多钱，就好像一个拦洪的堤坝一样，水已经蓄得高高的了，在没有找到另一个“低洼的水塘”去承载它的时，开闸放水，就会淹没一切，如果这些钱流进了老百姓的衣食住行，就会造成物价飞涨，造成社会动荡。
所以，综上所述，我们用财政经济委副主任黄奇帆的话总结：未来5-10年房价总体上会趋于平稳，既不会大跌，也不会大涨。
3、从政策层面分析：
在楼市里面，一直有这样的一条金科玉律：“房价长期看购房人口，短期看政策指引！”
2019年，是楼市调控最为严格，也是最为密集的一年。
从7月30日的重要经济会议明确“房住不炒，不再将房产作为短期刺激经济的手段”的大方针；
到8月25日的房贷利率改革“鼓励刚需购房，严打多套房以上的炒房客”，再到8月、9月份的房产开发商全国范围内的大力度打折促销...
楼市调控的手段也在不断的升级，特别是金融政策方面的调控，直接在源头上锁死开放商的贷款规模，严禁资金违反规定流入楼市，开发商们在信托、国管、海外发债等手段纷纷被限制，甚至叫停，楼市变天，日趋转冷已经是不可争辩的事实。
所以，非但长期的购房人口在减少，短期的政策也没有利好的消息，全部都是利空的，总体上房价想涨已是痴人说梦。
我们说的，房产在整体上已经属于过剩、趋于饱和的了，局部上供不应求，这些机会又出在哪里呢？
三、未来10年房市5%的机会
现阶段，楼市的房子供应量整体上是趋于饱和的，但是局部又是供应不足的，这些机会在哪里呢？
机会就在充满竞争力，人口源源不断流入的城市。
我们常看到各大城市的“抢人大战”，形势可谓是剑拔弩张。有的城市 推出“仅凭学生证和身份证就可以完成在线落户”，有的城市 把“人才落户门槛降低到中专学历”， 你搞你的“大学生留汉新政2.0版”，我酝酿我的“鹏城英才计划”……
买房打折、租房补贴、落户降标、项目资助、一次性奖励等，各城市未来吸引人才，可谓是使出了浑身解数。
未来，城市间的竞争力将会不断地拉大，一线和强二线城市人口在不断地流入，而小城市没有能力吸引到人才，所以人口在不断的流出，所以未来的房价必定是两极分化的，人口流入的超级大城市房价会稳中上涨，而小城市的房价会不断低迷萎缩。
所以，“80万房产”和“80万存款"，5年后哪个更保值？具体问题具体分析，如果房产买在了超一线和一线这种人口不断流入、有竞争力力的城市，极大概率上是可以实现保值的；如果你80万买在了三四线、甚至十八线等收缩性城市，极大概率上会贬值，甚至会亏钱，这个时候投资这样的城市房产，还不如定存银行。 |
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发表于 2020-4-5 00:00:24
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