房产绑架财富！但房价就该降吗？

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房子是街头巷尾的“国民级”话题，职场新人聊租房和买房，中年人聊改善和投资，即便很多意见相左，却抵挡不住国人对房事的讨论热情。
近日，央行课题组在某杂志中发布了《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，颇具争议和代表性数据公示后，短时间内便冲上了热搜榜。
壹丨房子是资产核心
调查显示，中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元。“我什么时候变得这么有钱了？”想必这是不少人初读这组数据的疑惑，网友的最大槽点也来源于此。
其实是“我又被平均了”。举个例子，姚明和潘长江平均身高一米九，可中国男性身高也就一米七出头，你能说潘长江高吗？“被平均”的案例不要太多，这次公示的家庭资产也是如此。

平均数高企的背后，是资产分布的严重分化，贫富差距被持续拉大，财富掌握在少数家庭中。20%的家庭掌握了63%的资产，10%的家庭掌握了47.5%的资产，占比近半，越是塔尖的家庭，占据着更多的财富。而末尾20%的家庭资产占比仅为总资产的2.6%，分化甚是明显。
这就是为何平均数很高，但很多人还是觉得手头吃紧，尤其是遭遇了疫情，无论是中小老板还是职员个人，都明显觉得要省点花钱了。
钱觉得不够花还有个原因是资产≠现金、存款，还包括理财、定投、股票、房产、汽车等...

调查显示，我国城镇居民家庭的实物资产中，74.2%为住房资产，户均住房资产187.8万元。从家庭总资产来看，住房+商铺等房产合计占比接近7成。
这组数据再次强调了，房产是中国绝大多数家庭财富的核心资产。也直接带来两种结果：房价上涨，居民财富升值，房价下跌，资产缩水，“看空派”与“看涨派”的分歧点就在于是否有房及数量多寡之上。
多少人有房呢？调查中也有数据：我国城镇居民家庭的住房拥有率为96%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。
住房拥有率其实是个范围很广的统计概念，只要户口本上的任何一人有房，其他成员都算“拥有住房”，所以才会有96%和户均1.5套这组数据，也就是“你又被有房了”，实际上个人/新家庭没房的人大把大把。
黄奇帆说过：一套是基本居住，两套是改善，到了第三套实际上进入炒作系统
按这个理论，40%以上家庭已经不是刚需了，10%以上的家庭已经在炒房了。这也是资产分化的一种体现，有人住房+商铺十余套、甚至更多；有人还在为了第一套房打拼工作。
贰丨买房加杠杆 谁的压力最大？
有资产数据，自然免不了负债数据：
调查显示，城镇居民家庭负债参与率高，为56.5%；家庭负债结构相对单一，负债来源以银行贷款为主，房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。
近六成家庭有负债，房贷占总负债的75成。这组数据不足为奇，房产是资产的大头，房贷是负债的大头，很和谐。买房首付3/4成，贷款6/7成，能够办下房贷的，基本上都是有偿还债务能力的。

第一组数据：在家庭负债的明细中，10万资产以下的家庭负债率超过了100%，而随着资产规模的上升，负债率却在降低。实际上，我们接触的大多购房者也是资产越少的人越怕背负负债。
第二组数据：户主年龄在26～35岁的居民家庭债务参与率、户均债务规模、资产负债率、债务收入比都要高于其他家庭。

第三组数据：刚需型房贷家庭与有房贷家庭的债务风险更高，其资产负债率、金融资产负债率、月偿债收入远远高于平均水平；投资型房贷家庭的风险反而更低，无房贷家庭基本上没啥债务风险。
以上数据说明：缺乏稳定收入、月供占收入较高的中青年刚需客群的债务风险较大；而多套房产投资的家庭，债务风险反而较低。
投资家庭说白了等同于高收入家庭，房价上涨，带动其资产上涨，套现后进行再次投资，继续扩大家庭资产，循环往复，手里有钱，抗风险能力更强，即便楼市下行或横盘，资金也足以应对下行的周期；正儿八经的中青年刚需客群苦房价久矣，房价上涨，首付抬升，月供提高，债务风险骤升，生活经不起周期的动荡。
叁丨房价下跌 绝不是最好出路
高层会议曾多次提出“防范金融风险”，就房地产金融领域而言，风险就是购房人能否如约还款，数据来看刚需客群的债务风险是较大的。
楼市再大幅上涨或经济推迟复苏，最受影响的便是刚需客群，前者继续加重购房成本，后者造成潜在的债务风险。所以，在楼市调控方面，一直提出的“稳楼市”就是化解金融风险的最优办法。
大涨或大跌，都不是各界想要的结果。土地财政依赖楼市，现在居民财富也在依赖楼市，若楼市波动引起价格下行，谁愿意看到自己的家庭资产贬值呢？
最好的出路就是通过稳住楼市，房价的横盘，快速恢复经济，增加居民收入的上涨，平缓前期由于房价快速上涨带来的各类矛盾，降低房产在家庭总资产中的占比，房子价格与价值的差距，通过时间来弥补、平衡。










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