疫情下的避风港：新西兰房产市场还有没有机会？

___杨宇晗

新西兰是全球环境最优美的国家之一。在这个风景如画的国度里，房产几乎一直处于供不应求的状态。
在经过几十年的稳定发展后，虽然2019年的奥克兰房产市场相对疲软，不少媒体都认为新西兰房价会下跌，但新西兰房价一直处于稳定上升状态。
新西兰2020年3月房价中位数
受到疫情的影响，新西兰利率已经降至历史最低点。
新西兰房地产协会（REINZ)和新西兰ASB银行（连续四年的新西兰年度最佳银行）在疫情爆发前认为，新西兰房市即将再次繁荣。
澳大利亚西太平洋银行（Westpac）则给了具体预测：新西兰房价增长率2020年将达到7%，奥克兰和基督城的情况将会发生最明显的转变。尽管这一预测随着疫情爆发而落了空，但似乎也能说明新西兰房产市场的原本价值。
新西兰房地产协会（Real Estate Institute of New Zealand）的最新数据显示，2020年3月份新西兰房屋中位数价格上涨了13.7％，达到了创纪录的中位数价格，为665,000纽币，高于2019年3月的585,000纽币，八个地区的中位数价格也创下了新纪录。
在这种情况下，我们不禁要产生一个以为：如此坚挺的新西兰房价，如此坚挺的新西兰房价，在卷席全球的肺炎疫情之下，到底会有怎么样的变化？
1.新西兰房产为何坚挺？
新西兰的房产市场经久不衰。瑞士国际结算银行（BIS）认为：新西兰的房价连续上涨期排世界第一，其在过去的50多年中，房价上涨7459％，年均增长8.8％，房价几乎每十年都要翻一番。
新西兰房价唯一一次受影响是美国次贷危机，许多外资纷纷撤离新西兰，房价也因此下跌5%左右。但在不过半年的时间里，新西兰房价再次上扬。由此可见新西兰房产发展势头之强劲。
正因为新西兰的房产如此保值，这里仿佛成了全球最后一片净土，世界上诸多富豪都开始投资此处。
马云曾明确表示想在新西兰买房，并进行了多项投资，7名硅谷的超级富豪制作了“末日掩体”，专门从得克萨斯州的仓库运到了新西兰，以备世界末日的爆发，PayPal共同创建者Peter Thiel直言新西兰是唯一存在的乌托邦，并在此购买多处房产......

新西兰的房产为什么如此抢手？除去风景秀美，清新宜人外，还有以下几个原因。
第一，新西兰经济在近几年来都处于稳定繁荣期。新西兰GDP在去年第三季度增长明显（达2.3%）。新西兰的经济环境，总体而言都相当不错。新西兰为世界上最方便经商的国家之一，新西兰失业率已降至4.0%，去年12月，新西兰宣布开展一项价值高达80亿美元的基础设施投资计划，直接刺激了前几个月的房产繁荣。

今年3月，为了缓和疫情影响，刺激经济增长，新西兰联储调降指标利率75个基点至0.25%，达到历史低位。官方利率降低，意图降低目前疫情对经济的不利影响。

第二，新西兰的房产十分安全，这不仅指的是价值方面保值，也指房屋本身。新西兰对于房屋质量问题十分看重。由于它地处火山地震带，因此当地房屋大多属于木质结构，但这不等于房屋不安全。
我国古代的建筑大多就属于木制建筑（例如故宫）。木屋不仅耐用，可以调节室内温度，而且因为结构韧性大，有着很强的弹性，极其抗震。2019年6月，新西兰爆发7.2级大地震，事后统计死亡人数为零，这也足以说明木制房屋的可靠性。
新西兰房产市场曾经历过一次惨痛的虚假繁荣，因此从上到下会房屋建造类的监管都极其严苛。新西兰北岛建筑公司曾经只因为下水管道的设计问题，审批材料就多达50多页到几千页，整个过程耗时八周。房屋建成后，要进行几十项检测，如果不合格，就不能交易。
根据世界银行2018年的统计，新西兰房产权利排名第一，新房有1年的全屋保修期和10年的结构保修期。此外，新西兰不存在印花税、地契税和遗产税。在增值税方面，五年以内按所得税征收，超过五年不再征收。
当然，目前新西兰的经济和房价也面临许多危险。澳新银行认为：受疫情影响，新西兰约10%至15%的工作仍将无法开展，今年上半年新西兰国内生产总值将下降约20%，失业率将上升至11%。经济衰退则直接影响到房价。许多专家认为，房价的波动幅度将超过GDP。如果不是新西兰历史性的低利率政策，房价甚至可能下跌10%左右。
对此，kiwi的经济学家很好地总结了一点：新西兰经济就像一个充满气的轮胎，疫情却瞬间让经济爆胎了。
但这些都可能是暂时的表现。房价下跌，经济不景气是疫情带给全球的影响。要知道，机遇总是伴随着危机。2008年，次贷危机席卷全球。为了恢复经济，在第二年的20国集团峰会上，各国共同承诺向市场注入5万亿美元刺激经济。随后，新西兰房价上涨近50%！这同样说明了一点：价值虽然会受到某些因素的影响而上下波动，但其终将会回到正轨上。
2.奥克兰和基督城的房价靠谱吗？
在新西兰的房地产市场，有两座城市地位重要，它们分别是新西兰最大城市奥克兰和南岛最大城市基督城，它们是新西兰城市住房的风向标。两地分别代表了城市发展的两种形态：
奥克兰建立在山地丘陵之上，类似于我国的青岛和大连；
基督城则建立于平原上，相当于成都和西安。
两地的房价也十分有意思；奥克兰房价在经历一段时间的疲软后，在2019年的最后一个季度，出现了两年来最大的涨幅（约为2%），Westpac银行等多个金融机构等乐观地认为，Westpac银行等多个金融机构等曾在疫情爆发前乐观地认为，历史性的低利率会让奥克兰在2020年继续上涨5%左右，2021年上涨7.5%。

基督城房价则依旧处于疲软状态，仿佛低利率对它的影响十分有限。
究其原因，是因为奥克兰地形崎岖，平原较少，但风景独特。早在2005年左右的时候，奥克兰就已经到了没有充足的宅基地可供开发，供应十分有限。在这种情况下，奥克兰的房产仿佛是天生的聚宝盆，上涨是主要趋势。
奥克兰房地产一度疲软的原因在于2018年，新西兰通过《外国投资修正法》，禁止外国买家在新西兰购买住房，这直接限制了国外富人的投资（该法案在后来又被修改数次）。

而此次突然上涨，则是因为历史性低利率直接刺激了来奥克兰人的买房热情，并且已经有传言认为新西兰可能会再次修改法案，降低外国人购房的要求。
基督城则不同，当地处于少有的平原地带，有相当大的土地面积可以用来扩张。只要有需求，供给便会马上出现，这与寸土寸金的奥克兰有着极大的不同，因此受低利率影响有限。
而目前的新西兰房价，已经逐步脱离奥克兰房价的控制，呈现各自开花的局面了，如皇后镇和怀卡托的房价均在五年内上涨了50%以上。很显然，奥克兰不再是住宅市场赚钱的唯一机会，疫情的爆发也让许多投资者逃离了大城市，过去的“买房只看奥克兰”可能不会再适用了。
3.新西兰买房注意事项
目前的新西兰买房，主要有两点需要注意：
第一，目前的新西兰可能要面临一次历史性的低谷，这也是疫情所带来的副作用。新西兰第一季度总体消费者物价指数（CPI）环比上升0.8%，高于市场预期（0.4%），新西兰地通缩或将成为常态。而新西兰央行为了刺激经济，则建议取消房贷贷款对价值比率（LVR）的限制，新西兰买房零首付或许将要实现！但我们也同样要注意，正因为新西兰的经济寒冬可能来临，所以央行才推出了这项提案。
第二，尽管新西兰新法案限制了外国人买房，但给外国投资者留了一些余地。法案只规定不可购买现房，不可用于自住。但我们仍然可以购买新房，投资建房，并且赚取租金利益。
此外，海外投资者仍可以通过不同形式（例如租购）购买二手房，并且还允许大型房地产经纪人将60％的住房出售给外国买家。法案虽然严苛，但仍有大量机会。并且，现在新西兰内外对限房令的抨击都很大，疫情也会使当地政府不得不重视外资的作用。2020年新西兰大选年之际，该法案很可能被取消。
第三，新西兰属于温带海洋性气候，空气十分潮湿，新西兰木制房很容易受影响。但许多人都喜欢临海而居，这可能不是一个增值保值的好习惯。目前，新西兰有价值数十亿纽币的房产距离涨潮的沿海地带平均仅1.5米，这也会对房屋产生不太好的影响。
总体而言，新西兰是人类最后一块“净土”，无论从安全角度考虑还是从增值方面讲，当地房产都十分值得入手。相信在2020年9月大选之际，新西兰房产会面临一次前所未有的发展机遇。










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