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房产证加名减名一文看懂!

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发表于 2020-5-1 15:42:07 | 显示全部楼层 |阅读模式

            ★★★
            变更房屋登记产权人,俗称房产证更名,有几种不同的方法,涉及到产权、债权、税费等各种问题,而且对于婚前、婚后,是否有贷款未偿清有不同解释,不同情况的办理费用也不相同。
            ★★★
            这些名字要分清
            1.购房合同
            写几个人的名字都可以,但是注意购房合同上填写的购买人是谁,房产证就登记给谁。
            2.按揭贷款合同
            只能写一个人名字,因为按揭购房只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理,保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一,其原因是规避银行的贷款风险。
            3.房产证
            上面只有一个人名字,要求是一人一证;若共有,第一业主持有,在占有房屋份额那栏填的是共有。
            4.房地产权共有(用)证
            房产其他共权人持有,同样在占有房屋份额那栏填的是共有,这个证在法律上标志着房产的共同归属,同时共有人约定各自的出资额或所占份额。
            房产证改名有哪些方式?
            在房产证上加名字,也就是增加这个房子的共有权人,共有三种方式:房屋析产登记、买卖或赠与。
            1.房屋析产登记
            房产析产是根据相关协议、法律原则和一定的标准,将共有房产这一财产分割,而分属各所有人所有的行为。一般发生于离婚、分家、继承和共买房产等民事关系中。公民死亡后,共同生活人或者财产共有与继承人就财产如何处理,根据最高人民法院的有关解释,一般是先析产后继承。
            2.关于房产证减名字
            类似于份额转让,流程和正常的房屋买卖类似,需要缴纳所占份额的契税。
            (1)父母子女之间减名字,同样视为买卖交易,要收取契税。如果房产证办理时间不满2年的,还需要缴纳全额营业税。
            (2)夫妻之间加名字或去名字,不收取契税。
            房产证加名分哪些情况?
            1.夫妻加名,婚前婚后各不同
            婚前加名
            按赠与、买卖不同方式依据双方申请办理。
            (一)赠与:夫妻双方需先到公证处办理赠与公证书,夫妻一方赠与另一方一定份额(一般是一半产权),之后双方携带房产证、身份证、公证书到行政服务中心办理加名手续。
            (二)买卖:双方需签订买卖合同,然后携带房产证、身份证、不动产完税凭证到行政服务中心申请办理。
            婚后加名
            这种情况属于变更登记,只需提供夫妻双方身份证明、《结婚证》《房屋所有权证》《房屋登记申请书》等申请材料,共同到有管辖权的房屋登记部门进行面签后,即可办理相关房屋权属变更手续。免征契税、个税和营业税,仅收取房屋登记费和印花税等。
            【注意】如果是之前签订购房合同时没有写上两人的名字,办理两证的时候不能加名,需要在办理两证后,还清贷款的情况下才能进行。购房合同的名字和房产证的名字是一致的。
            2.父母子女加名,选择赠与最合适
            如果是父母、子女等直系亲属办理房产变更手续,可以考虑二手房买卖或者赠与。
            赠与流程:
            ●赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同,即赠与书。按规定,房屋赠与一定要采用书面形式。
            ●房屋赠与的当事人(受赠人)凭原房屋所有权证、赠与合同,按规定缴纳有关契税。
            ●办理公证。根据规定,房屋赠与必须办理公证。
            ●办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记,应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠与书及公证书和契税收据。
            赠与人将房屋交付受赠人。
            直系亲属间赠与是不限购的,不需要做购房资格审查。
            赠与手续:
            (一)赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同,即赠与书。
            (二)受赠人凭原房屋所有权证、赠与合同,按规定缴纳有关契税,办理公证。受赠人到房地产管理机构申请变更登记,应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠与书及公证书和契税收据。
            3.兄弟姐妹加名,多数考虑买卖
            虽然非直系亲属间房产加名也可以考虑赠与过户方式,但是由于税费比较高,同时限购未取消之前也要考虑购房资格,所以采取买卖方式比较合适。
            买卖流程:双方或三方(中介)协商清楚后签订购房合同,之后在网上进行网签备案,去房管局办理购房资格审查,通过后,打印购房合同,办理过户手续。需携带双方身份证明、婚姻状况证明、房屋两证等资料。
            4.按揭中房产加名字
            【注意】上述前提都是房子贷款已经还清,否则需要先去银行还清贷款,注销抵押登记之后,再拿房产证去行政服务中心办理相关业务。
            法律普及:婚前购买的房屋属于个人财产,婚后加名变为夫妻共有财产,房屋权属发生变更。由于房屋存在抵押贷款,借款人将由一人变成两人。《物权法》第191条规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。
            银行担心什么?
            一、签订按揭贷款合同时,一般银行都会声明不能随意更改借款人;
            二、签合同时抵押人是一人,银行只对这一个人的征信等进行调查。如果产权人变成两个,银行就要对另一个人进行重新调查,如果此人的征信有污点,还会影响到贷款合同;
            三、房贷合同涉及贷款利率等问题,目前一套房和二套房的利率是不同的,原来银行只调查一个人的购房情况,现在加了一个人,如果这个人已经有多套房产,那么房贷利率还得重新计。
            因此,在房产证上加名须经过银行批准,一般银行规定,房贷没有还完是不能加名的。
            来源:民商事实务
            
         









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