话匣君说财经：土地市场升温，无关地王！

怡兒天生高傲

话匣君说财经
（一）
刚刚过去的五一劳动节，国内房地产专业研究机构——中指研究院发布了今年前四个月国内房地产市场系列榜单。其中，土地市场榜单引发话匣君浓厚的兴趣，因为话匣君钟爱的魔都以今年前四个月出让土地总价870亿元，低调拿了全国土地成交城市排行榜的冠军！土地出让金增幅更是高达93%，甩开第二和第三好几个身位。
全国土地市场真的火起来了吗？在“房住不炒”和多地放松购房限制政策“一日游”的大背景下，土地市场显然没有火的理由。
上海静安区江宁社区某地块最近的出让过程，颇能说明问题。

该地块位于上图中五角星的位置，区位十分优越，号称“钻石地块”，但是整个出让过程并没有出现激烈的多轮竞价。
今年3月23日，上海市土地交易市场将该地块挂牌出让。
今年4月20日，上海市土地市场公告，竞购该地块有效申请人只有1人，后续竞价环节取消。
今年4月21日，上海市土地市场公告，申请人以底价60亿元取得该地块。
公告显示，览海控股（集团）有限公司和上海览佑企业管理合伙企业（有限合伙）为联合竞标人。
工商信息显示，这两家企业本身为关联企业。其中，览海控股是金融机构——上海人寿保险公司——的控股股东。
一线城市的“钻石地块”没有引来房地产巨头们的竞买，说明土地市场距离火爆还很远。
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（二）
一场突如其来的疫情，打乱了各级政府的财政收支节奏。

财政部最新公布的今年一季度财政收支状况显示，全国一般公共预算收入45984亿元，同比下降14.3%。全国一般公共预算支出55284亿元，同比下降5.7%。
简单计算一下可得，今年一季度，全国一般公共预算赤字约1万亿元。
这个数字其实也不算太大。2019年全年，全国一般公共预算赤字约为4.8万亿元，今年一季度的赤字不到去年全年赤字的四分之一。
但是从今年一季度一般公共预算的赤字结构来看，问题就很明显了。

如上图所示（点开可看大图），一般公共预算赤字全都压在地方财政上。中央一般公共预算盈余可用于转移支付。但由于中央一般公共预算收入降幅更大，将影响中央财政的转移支付能力。中央前不久提出的“六保”中，最后一条“保基层运转”，应该就是中央财政转移支付规模缩小的情况下，有保有压的基本原则。
作为全国财政情况最好的省市之一，疫情冲击之下，上海的财政同样遭遇困难。

上海市财政局最新公布的财政收支状况显示，一季度，全市一般公共预算收入完成2006.1亿元，比2019年同期下降11.3%。一季度，全市一般公共预算支出完成2028.1亿元，比2019年同期下降6.5%。
简单计算一下可得，今年一季度，上海市一般公共预算赤字约22亿元。
多年来不断引导经济转型升级，上海已经基本摆脱了对土地财政的依赖，拒绝竭地而出。保留下来的土地为上海的发展留下安全垫，最近短期内增加供地，为疫情后的经济企稳回升备好了“弹药”。
财经视角·有趣好懂
（三）
土地是财富之母。土地出让只不过是整个财富创造过程的序章！

向商业银行进行土地抵押融资、项目开发，在同样一片土地上建立更高效的经济循环，赋予更高的经济能级，实现更多的经济产出。中国城市经济发展的故事一遍又一遍演绎，背后遵循着类似的逻辑。
但是这一次，有一些不同。
4月30日，话匣君注意到，中国证监会和国家发改委联合发布了一个重要文件，但似乎并没有引发社会特别大的关注。

《通知》的大意是，公募基金管理人公开发售基金份额募集资金，通过购买同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券，完成对标的基础设施的收购，开展基础设施REITs业务。公开募集基础设施证券投资基金符合《证券法》《证券投资基金法》规定的，可以申请在证券交易所上市交易。
话匣君再来简单解释一下REITs。REITs是房地产信托凭证的英文缩写，是一种以发行收益凭证的方式，汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益的绝大部分，按比例分配给投资者的产品。
按照《通知》的精神，发改委负责审批哪些项目可以发REITs产品，证监会负责审核哪些REITs产品可以上市交易。
这则通知实际上打开了基建直接融资新渠道。过去试点的REITs产品都是私募产品，不能在公开市场流通。如果赋予REITs产品二级市场流动性后，对于寿险等长期资金来说，将是非常好的投资产品。
即便是“钻石地块”，也需要金融之水浇灌，才能开出财富之花。非常时期，国家帮忙连水管都接好了！
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