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尽管满屏“学区房凉凉”,我卖的学区房还是跳涨价了|愉见财经

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发表于 2020-5-8 19:30:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
来源:愉见财经
作者 | 夏心愉
出品 | 愉见财经
我在清明小长假和五一小长假,分别签约出手了两套学区房,坐标为上海静安和上海闵行。因此以实战经验而非纸上谈兵地汇报大家,上海学区房,一个月里就涨价了。
一点都没凉。
以至于,第一套出手的房子,价格我都已经悔了,现在挂牌的同房型已经比我的实际成交价高了一大截;第二套,我见苗头不对,赶在四月底往上跳价10万(房价的1.5%),尽管中介们没给我好脸色看,但这个价格依然获得了成交。
买我第二套房子的买家,心态已经崩了。因为他五一节前,曾对我家隔壁小区的一套房子(同一个学区)付过意向金并谈拢了价格。他节日里兴高采烈出去旅行了,本打算回来就签定金协议的,结果回来后就被跳价了。煮熟的鸭子飞掉。
一个细节是:中介替他打电话给我,问的第一句话是“夏姐你的房子价格没变吧?”我说不打算降价。中介补充了一句说“我是问你有没有涨价”。
讲真我也不知道北京西城区多校划片政策的出台,接下来会不会影响其它地区的市场定价。但此时此刻,我的切身感受是:没有。
因为就在刚刚,我还接了一个电话。还有中介问我定金协议签了没,如果没有,他明天还有两组客户要看,其中一组已经是复看,谈成概率很大。
这种卖家的优越感,我从2017年以后就没有感受到过了。
但是,亲,不要看到以上,就觉得房价普涨了。不不不,远没有。“房住不炒”的控制还是威力很大的。
自从一失眠就刷链家APP玩以后,我发现房价出现了“结构性调整”。我卖的第二套学区房,已经几乎涨回了2017年初的高点;但是那些老破小,尤其是无电梯六层楼公房的高楼层,虽然还不至于跌回2015年下半年全国楼市起飞前,但也已经跌到了2016年中的价格。
我在过去一个月里去了两次不同区的房地产交易中心,并问了保安现在交易的人多不多。保安不会骗人,说,真是比去年是热闹多了(尽管4月份还是受着一点疫情的尾巴影响的),但还是比不过两三年前的景象。
数据显示今年五一节,上海楼市继续挺热闹。据上海中原地产数据显示,小长假期间(5.1-5.5)新建商品住宅成交15.7万平方米,比去年假期增加207.8%。且成交格局上,改善型需求释放明显。

知道我写个财经专栏,有些看房的客户乐意和我交换对房地产走势的看法,也跟我说说他们的想法。
我忽悠人的套路分析是:
-    第一,房价若涨不过无风险资金收益(保守一点假设3.5%好了),换句话说一套700万的房子如果一年后涨不到725万,便算亏。而房价像过去20年的繁荣盛世是一去不复返的。
-    第二,房住不炒。如果是刚需,那在这个温和的谷底平台上买房总的来说还是OK的。对很多人来说,房子意味着“有了一个家”的安全感与幸福感、或意味着融入这个城市、或意味着能结婚能生子、或意味着某种阶层或社会地位、或意味着享受城市的医疗教育等资源,这些都超过了计算或许还会浮动的“最低点”。
-    第三,一线城市房价整体上其实已经跌了超过10%了,也基本稳了;但4567线的、人口净流出的,我觉得还要跌。
-    第四,如果想看买点与趋势,短期看市场流动性、中期看政策、长期看人口。
因此“愉见财经”不赞成买任何人口呈现净流出的城市的房子。
哦对了顺便嘚瑟一下,Wuli“愉见财经”曾经踩点精确地预判过房价会跌哦,尽管那时候说这话,我还挨了好几顿骂:

看房人们交换给我的他们矛盾的心态是:
- 第一,他们觉得偏宽的货币环境,未来还是会影响到房价的升值。
- 第二,对于小老百姓们,对抗通胀他们最惯性信任的,还是买套房子来保值,同时还可以住住;有个买家说,如果疫情再来,还多个地方可以隔离呢,否则有些小区都不让租客进了。
- 第三,深圳前些日子房价涨的新闻,也在某种程度上刺激着他们,提前结束观望。
- 第四,但是另一头,他们也觉得疫情影响经济和购房者的收入,所以房价不会涨。
- 第五,也有人预期抛盘变多,他们指望着这一阶段能捡到更多的笋盘。
- 第六,政策并没有松口,所以房价整体还是不会大涨。
除了学区房比较热,吃到国家政策规划的板块也热,感觉未来还会更热。比如上海的G60科创走廊沿线,以前上海市中心南移,未来西移也说不定。毕竟这代表了政策优势,也是未来的人口优势(假设越来越多的公司搬过来)。

房住不炒。下面专业泼凉水。
第一,以我卖两套房的观察来看,学区房的去化,很明显是从一个学区小区最便宜的那几套开始的(比如面积最小、房型最差、楼层最差),曲线清晰地从便宜买到中等,然后成交量就僵持住了。市场购买力还是受限的,那些大面积豪装,没有想象中那么容易出手。
第二,我的感觉是3、4月份学区房卖得更快,这个月势头其实是下来的。(五一假期有特殊性,是个例外。)
我静安家对口的小学,3月20日出的招生简章,从那个周末开始我便成了看房团“兼职导游”,恨不得在地上贴一条看房游览线路、各房间直接声控播放亮点介绍,因为忙起来,我一天要带10多个“团”,话术一天要讲10余遍。
但4月底,热度就已经下来了。我问链家的小伙子,我的小区,他们3月底10天里卖掉3套,4月份上半月卖了2套,但下半月一套都没成交。(以上仅指链家数据,其他中介我没有统计。)
第三,无电梯的老破小公房,好像真的不太行了。
二手房的价格,其实某种程度上也有点像股票,抛盘大了接盘的少,有一套成交低了,就成为后续买卖的参考值了。
无电梯6或7层楼老公房的问题,就是抛盘大、接盘少。尤其是高楼层。你想啊,当年动拆迁住进去的人,十几年一过,老了,楼梯爬不动了,都会想贴一点钱换一套电梯房;但谁来买这房呢?积蓄不多的外省市青年被限购了,本地青年到适婚年龄了总还是想着买套概念新一点的房子,他们多半会开车,所以也许宁愿市郊一点也要买得稍微像样一点。
我随机找了一个老公房小区的对比图,大家看看价格走势。

同样的抛盘大买盘少还发生在高端别墅,很多别墅也是过去几年没好好涨过的。别墅是很多家庭的第二、第三套房,利用率很低(很多别墅小区入住率50%都没有的),所以一旦家庭收入受到经济环境影响,最早抛的也会是别墅;这些年钱没以前好赚了,加上房地产政策调节下,买盘也并不活跃。
这么说吧,X小姐抛出的静安学区鸽子笼,8年涨成了买入价的三倍;接盘的北郊某二手别墅,谢谢前屋主替下家精装修好且空置保管了近5年,房价连涨30%都还差一口气,顶多算刚刚够上资金成本。











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