名校地铁公园说没就没？开发商：销售说的，我不认

米饭呀西

近两年，" 买房送维权 "" 交付必投诉 " 的事件在各地频频发生，即便是像华润置地这种知名房企也风波不断。
在房子正式交付之前，位于北京市昌平区华润未来城市的业主们，就围绕着学区、室内采光、精装修等问题，与开发商进行过多次交涉，但问题至今悬而未决。同属于昌平区的万橡悦府的准业主们也认为，该楼盘存在虚假宣传学区、地铁规划及周边配套等问题。
夸大宣传、虚假承诺，一直是房地产市场交易的顽疾，买房人因为轻信开发商或销售人员说辞而吃亏的案例屡见不鲜。近日，中新经纬记者从北京市昌平区住建委相关科室了解到，因为购房合同中存在加重买受人负担的条款，华润未来城市、万橡悦府已经被暂停房源网签。
01学区、采光等问题引发维权
2017 年，华润未来城市一期取得预售证并开始销售，售价约在 6.2 万元 / 平方米。该楼盘由北京未来科技城润昌置业有限公司（下称 " 润昌置业 "）负责开发，天眼查数据显示，润昌置业由北京华润曙光房地产开发有限公司持股 60%，后者为华润置地的附属公司。


▲华润未来城市对教育配套的宣传
根据华润未来城市宣传页，项目周边有完备的教育体系，包括了 " 北师大公立学校和国际学校等 7 所院校（包含 3 所幼儿园、2 所小学、1 所初中、1 所完全中学），共同构筑从幼儿园到高中的完善教育体系，满足子女教育全方位需求。"
置业顾问也告诉业主吴娜（化名），按照划片入学的政策，业主的子女一定可以到北师大系公立学校就读。有业主称，正是看中了周边学校的配套，才下决心卖掉城区内的房子，购置下该楼盘的房源。


▲北京市昌平区教委对入学政策的回复
但随着交付时间的临近，除了北师大二小外，其余学校迟迟没有开工建设。到 2019 年 11 月，昌平区教委回复业主称，华润未来城市属于未来科学城北区，按照就近入学原则，项目业主子女应划片到昌平区第三实验小学。吴娜对中新经纬（微信号：jwview）称，昌平区第三实验小学并不知名，被业主们称为 " 村小 "。
之后，业主们拿着楼书等材料找润昌置业与置业顾问理论，润昌置业解释称，" 宣传是指（未来）科学城有这些学校，不代表业主（家的孩子）能上。"


▲腰线对室内采光的影响
除了学区令业主失望，室内采光都受到了限制。业主提供的图片显示，项目样板间客厅阳台设计为接近落地窗的形式，室内采光充足，但实际交付的窗户面积只有样板间的约 2/3，更严重的是，一部分楼层墙体外有一个粗大的腰线正好横在阳台上方，将本就不多的采光又遮住一部分。为了放置空调机位，所有业主家阳台外侧还安装了巨大格笼，采光更加受限。
作为品质住宅，项目置业顾问当时称室内装修标准为 5000 元 / 平方米，但吴娜认为，实际装修成本远低于这一标准。而为了满足 " 绿色三星建筑认证 "，开发商给每户安装了一个太阳能，热水罐就占据 2、3 个平方米的位置，但太阳能只能用三季，冬天不能使用。
02销冠项目被业主质疑虚假宣传

引入一级一类学校、三地铁交汇、小米京东入驻、运动科技公园 ...... 因为一个个 " 利好 "，由北京怡和置业有限公司开发的华润万橡系项目万橡悦府取得不错的销售成绩。
万橡悦府官方微信公众号上的一篇文章称，" 一期开盘当天劲销 617 套，创约 30 亿成交额的佳绩，开盘后的多次加推，都在市场上形成抢购小高潮。2020 年 1-3 月，万橡悦府在北京住宅成交榜、普宅成交榜、限竞房成交榜上遥遥领先。"


▲万橡悦府销售人员对楼盘的介绍
周慧（化名）是该项目一期的准业主，但在与其他准业主的沟通中逐渐得知，万橡悦府当初的很多承诺可能都无法兑现。她对中新经纬称，置业顾问曾告诉他们，楼盘附近引进了北京 101 中学分校或者同等学校，宣传册上也明确写着 " 北侧有从幼儿园到高中一级一类教育规划 "，这成为一些看重学区的购房者在此买房的重要因素。
万橡悦府对学校的宣传同样 " 存疑 "。针对楼盘旁边被围挡的地块是否就是要引入的一级一类学校，昌平区教委的一名工作人员近日对媒体称，" 会有各种各样的意向，但不靠谱，等建成并移交给了区教委，我们才能确定办学主体。"
交通方面，业主提供的图片显示，一期地块之前的围挡上明确写着 " 三地铁交汇 + 三纵三横立体出行 "，按照置业顾问的说法，项目北侧有一条规划中的地铁 33 号线，该线路将北部城区东西走向的产业链串联了起来。但后来，北京规划部门对业主表示，东西线的地铁规划暂时没有，如果有的话，会提前在政府网站公示。
对上述问题多次投诉后，华润未来城市对小区绿化进行了改进，将太阳能更换为燃气热水器，但其他方面的问题未得到解决。吴娜称，入学政策由教育部门负责，业主们也无可奈何；采光方面，他们要求拆除室外腰线，但润昌置业的客服人员称，需要征得 2/3 以上业主的同意才行，但至今仍未将意见收集完，而空调外机格笼的修改意见也没有结果。从通知交房至今已经过去 7 个月，仍有 100 名左右的业主没有收房。


▲万橡悦府对地铁的宣传发生改变
周慧称，因为万橡悦府一期业主的投诉，该楼盘现在的宣传中已经不再提 " 一级一类教育规划 "；" 三地铁 " 改为 " 地铁旁 "" 多轨交汇 "，宣传页上依旧以虚线标出一条东西向的轨道线路；与项目仅隔一条马路的 400 亩科技运动公园，被证实是农用地，只能种农作物。
03两项目已被暂停网签
优质学校进驻、地铁线路规划、医院公园建设、健康科技社区营造、奢华前卫装修等等，一直都是开发商惯用的营销卖点，同时也是投诉与维权的高发区。但尴尬的是，因为轻信销售人员的类似承诺而利益受损的业主，目前却很难通过合法途径维护个人权益。


▲万橡悦府购房合同中的提示
业主们反映，不管华润未来城市还是万橡悦府，都不愿意为宣传册、网络页面、销售口头承诺的内容进行担责。万橡悦府业主提供的与开发商签署的购房合同显示，" 我司未授权置业顾问代表我司向您做出任何承诺和与您签署任何书面文件，因此，置业顾问个人向您做出的承诺和与您签署的文件均属于置业顾问个人行为，对我司没有约束力。"


▲万橡悦府购房合同内容
万橡悦府业主的购房合同中还称，出卖人有权选择、更换合同约定的材料，买受人不得以材料不符合约定为由拒绝收房，并不得以此向出卖人主张任何违约责任；样板间仅供买受人参考，并非交付标准，不构成出卖人的允诺；因结构设计需要可能对买受人产生噪音、遮挡等影响，买受人对此没有异议，不提出任何主张，不改变公共设施在交房时的实际安置状况；出卖人对建筑区划外的情况进行介绍或引用相关资料，仅具有参考作用，出卖人无需承担责任。
对于项目存在的问题和合同中的不合理条款，两个项目的业主进行了多番投诉，最终得到政府管理部门的重视。近日，中新经纬记者从昌平区住建委相关科室了解到，因为购房合同中存在加重买受人负担的条款，华润未来城市、万橡悦府已经被暂停房源网签。上述科室的人士称，等开发商提交了整改报告，才能重新打开网签，想要购买上述楼盘的买房人需要注意。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫称，近几年，受拿地成本高、"7090" 户型限制、政府限价等因素影响，龙头房企的经营压力加大，为了提高售价和加快销售，夸大宣传、虚假承诺的情况越来越多。购房者要对开发商的各类宣传持谨慎态度，" 周边学校、地铁、商场、医院等配套，几乎都不会写入购房合同，购房者要么让销售人员出具政府部门正式的规划方案，要么就主动去咨询主管部门。至于所谓的奢华装修，或者‘绿色、科技’等噱头，更要做好心理准备，不能轻信营销话术。"
中新经纬就上述楼盘的相关问题致函华润置地，但截至发稿，未获回应。
栏目主编：顾万全 本文作者：中新经纬 薛宇飞 文字编辑：董思韵 题图来源：视觉中国 图片编辑：邵竞