节后楼市连放猛料！两地抢先调控，房价走势也有信号

库邱

虽然今年 " 黄金周 " 楼市总体未现火热行情，但国庆长假刚刚结束，江苏徐州便率先发起调控政策，紧随其后的是浙江绍兴。两地政策不约而同聚焦商品房备案价格管理，同时也再次明确限售、" 限地价、竞配建 "。另据机构数据，今年前 9 月全国房地产调控政策次数高达 403 次。
分析认为，徐州和绍兴出台政策，进一步说明调控不放松的导向。尤其是第四季度全国房企会积极促销和去库存，此时稳定市场秩序也显得比较关键。预计四季度全国各地依然会有调控，重点落实 " 三稳 " 政策。此外，房企促销仍将对成交产生一定带动作用，市场规模整体降幅可控，房价仍将以稳为主。
与此同时，" 三道红线 " 的严格执行将被推迟到 2023 年也被媒体证实是误读，仍为 2021 年起在全行业全面实施。至于是否影响房价，在专家看来，既然目前政策肯定没有落地，所以也就对市场没什么影响。
徐州、绍兴节后出台调控
打响楼市 " 双响炮 "
10 月 9 日晚，徐州市住建局官网发布《关于进一步促进市区房地产市场健康发展的通知》，通知从宅地供应、备案价格管理、装修行为与价格监管、房地产金融政策、商品房限售、住房保障等多方面进行明确。
通知明确，加强商品住宅销售价格备案管理。新备案商品住宅项目，宗地建筑面积 10 万平方米以下的，实行一次性价格备案；宗地建面高于 10 万平方米的，可分期进行价格备案，每次备案不低于 10 万平方米，最后一期不足 10 万㎡，据实备案；备案价格一年内不得调整。


来源：徐州市住建局网站
徐州还规定，各金融机构应加强信贷资金用途审查和流向检测，采取各种有效手段，严防消费贷款和其他贷款违规用于购房。
徐州提出的 " 继续坚持商品住房限制交易政策 " 并非新的内容。根据 2018 年 6 月徐州《关于完善市区房地产市场平稳健康发展意见的通知》，当时已经落实了限售政策。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬记者表示，即便是重申政策内容，也继续释放政策收紧的信号，至少类似 6 年限售的约束，也可以规范住房交易，防范各类住房炒作，也使得限售政策的效应进一步放大。
根据国家统计局发布的 8 月份 70 城房价数据显示，徐州新建商品住宅销售价格环比涨幅为 0.8%，同比涨幅为 11.6%，仅次于银川、唐山、西宁；二手住宅销售价格环比涨幅为 0.8%，同比涨幅为 7.3%。
另据徐州易百房数据显示，今年前三季度，徐州土地交易收入总金额达到 372.8 亿元之多，同比大幅上涨 73%，位居全国第 29 名。分季度来看，仅 7、8、9 三个月，徐州的土地交易总金额就接近 125 亿元。
" 徐州此次政策的出台，进一步说明对于房价和预期稳定的导向。" 在严跃进看来，徐州最新一期新建商品住宅价格指数同比涨幅为全国第四，属于房价过热的城市，所以政策出台符合预期。
同日，浙江省地级市绍兴紧随徐州，成为国庆长假后第二个升级调控的城市。中原地产研究中心数据显示，绍兴是全国第 27 个收紧调控政策的城市。
绍兴市住建局网站发布《关于进一步促进房地产市场平稳运行的通知》，强调严格执行 " 限地价、竞配建 " 政策、严格实行 " 双备案 " 制度、严格分期销售管理、严格规范市场秩序、严格落实主体责任。


来源：绍兴市住建局网站
政策最重要的一条是，严格实行 " 双备案 " 制度。新开盘项目价格备案须综合考虑同区域内其他类似房源价格或 " 地价 + 成本 " 等因素，加推盘项目价格备案不得高于首次备案的商品住房价格。
有分析认为，这条规定意味着开发商的自主权被压缩，备案价的决定权倾向于政府调控。对于开发商来说，其备案价格制定将更为科学合理，并受到更严格的监管，备案价不会产生较大幅度的波动；对于购房者，在售楼盘价格也会得到有效控制，无需再担忧房价出现大起大落的情况。
另外，对已取得预售许可或已办理现房销售备案的，要在十日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，不得高于申报价格对外销售。此外，加大土地供应力度，实行差别化供地。严格执行 " 限地价、竞配建 " 政策，严格控制溢价率和楼面地价。
严跃进指出，从绍兴楼市政策内容看，对于类似限购限贷等提法减少，而更多是针对地价和房价等进行。这也说明在当前特殊时期，对于住房交易还是持鼓励态度的，但是要防范地价和房价的炒作。
不过，机构数据显示，近期绍兴房价并没有上涨迹象。据房天下数据显示，绍兴 9 月二手房参考均价 9436 元 / 平，环比 8 月下降 9.29%，同比去年同期下降 21.65%。
两地政策影响力度有限
全国房地产调控高达 403 次
" 这些政策都是看着热闹，没有动根本，信贷都没有全面收紧。" 中原地产首席分析师张大伟对中新经纬记者表示，" 单独看这两个城市的调控政策内容，与大部分城市接近，实际调控政策力度不大，主要是针对备案价格调整有所收紧，预计对于市场有一定影响。但影响幅度有限。"
严跃进则表示，" 十一 " 假期后，包括徐州和绍兴出台政策，进一步说明调控不放松的导向。尤其是第四季度全国房企会积极促销和去库存，此时稳定市场秩序也显得比较关键。
与此同时，节后还传出消息称 " 三道红线 " 的严格执行将被推迟到 2023 年。经上海证券报报道，该消息有误读之嫌，" 三道红线 " 政策并未延期，仍将于 2021 年起在全行业全面实施。
根据媒体报道，" 三道红线 " 是指房企剔除预收款后的资产负债率不得大于 70%；房企的净负债率不得大于 100%；房企的 " 现金短债比 " 小于 1。
随着房企融资端逐渐收紧，开发商为了降负债加大打折促销的概率或大大增加，至于是否直接或间接地影响房价，在专家看来，肯定的是现在政策没有落地，所以也就对市场没什么影响。等将来政策落地了，再看影响也不迟。
2020 年三季度，中央多次召开会议强调 " 房住不炒 " 定位不变，从多个方面部署调控举措。7 月以来，多地先后收紧调控政策，如杭州、宁波、深圳、成都等城市，以稳定市场预期。从调控内容上看，各地出台的政策主要表现在限购、限贷升级，限售年限增加、增值税免征年限提升，强化土地市场管控，加强市场监管，明确高层次人才及无房家庭优先购房等，保障刚需，抑制炒房。
中原地产研究中心统计数据显示：今年 9 月全国房地产调控次数累计为 35 次，仅 7 月到 9 月有超过 27 城发布逾 30 次调控收紧政策；1-9 月全国房地产调控政策累计高达 403 次。
张大伟认为，8-9 月各地收紧的调控政策虽然力度不大，但依然代表了房地产调控的趋势是一城一策，房住不炒，维持房地产市场的平稳，只要上涨过快必然会导致调控升级。
中指研究院最新发布的《2020 年三季度中国房地产市场总结与趋势展望》报告指出，展望四季度，因城施策下，部分房价、地价存较强上涨预期的城市仍会进一步升级楼市政策，以稳定预期，但随着政策效果的逐步显现，政策收紧的空间已明显缩小。部分城市将在增加购房补贴、强化住房保障等方面进一步加大引才力度，放宽落户限制，也将进一步促进房地产市场发展。
黄金周楼市失色
四季度房价咋走
从多家机构发布的统计数据来看，刚刚过去的国庆长假并未给楼市过多表现机会，" 银十 " 表现清淡，新房和二手房市场呈现 " 冷热不均 " 的景象。分析认为，随着居民对于旅游需求的提升，长假期间购房者更关注出游，对楼市的关注度减弱，近三年来所谓的国庆楼市黄金周已然褪去。
据诸葛找房数据研究中心监测数据，双节假期，重点 10 城（北京、深圳、武汉、苏州、大连、福州、青岛、东莞、温州、泰安）新房销售面积为 72.86 万㎡，与去年国庆周相比小幅上升 1.6%。整体来看，今年假期销售量级与去年基本持平，但由于今年假期较往年多 1 天，从日均销售面积上看，2020 年重点 10 城日均销售面积为 9.11 万㎡，同比下降 11.1%。日均销售面积为 2015 年以来国庆周的最低值。
二手房市场方面，贝壳研究院发布的数据显示，黄金周期间重点监测的 18 个城市中，二手房日均交易量比去年同期增长 50%，二手房成交均价同比上涨 12%。
张大伟认为，疫情对房地产市场的影响已经过去，后续市场将继续升温。但调控政策的频繁出现，让涨幅维持在 " 温 " 的程度。
中指研究院的报告认为，四季度全国房地产市场将呈现 " 市场规模小幅调整，新开工积极性放缓，投资增速保持较高水平 " 的局面。调控收紧下需求理性回归，市场规模将在周期作用下回归调整通道，但房企采取的积极促销策略仍将对成交产生一定带动作用，市场规模整体降幅可控；房价整体运行仍将以稳为主，改善型产品的增加及一二线去化优势的显现将带动销售均价继续保持小幅上涨。
栏目主编：顾万全 本文作者：中新经纬 文字编辑：杨蓉 题图来源：图虫 图片编辑：朱瓅