一日揽金340亿元，深圳年内最大规模土拍释放了什么信号？

紫葵雪天卿

深圳一遇大规模土拍就下雨，似乎已成规律。昨天深圳还是晴空万里、暴晒无比，昨日（11 月 23 日）深圳迎来年内最大规模土拍，天气又转为阴加小雨。
无论土地宗数、起拍价和成交总价，昨日 8 宗地块集中出让堪称近 5 年市场之最。
其中，宝安 2 宗、龙华 1 宗、坪山 1 宗以及光明 4 宗的居住、商业用地集中出让，将为深圳累计供应总土地面积 73.22 万平方米，总建筑面积 224.08 万平方米。除宝安沙井地块外，其它地块均采用 " 双限双竞 " 挂牌方式出让，即限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞配建只租不售的人才住房面积。
这场总挂牌起始价 294.42 亿元的年内最大规模土拍，最终为深圳揽金 339.81 亿元。


现场竞争胶着
一早，深圳市土地房产交易大厦门前已陆陆续续有人前来排队。8 宗地块分为上午和下午两场竞拍出让，有开发商人士表示做好了奋战一天的准备。
从领号牌登记情况看，招商、金茂、万科、保利、中海、金地、华润等一众头部房企悉数在列，其中不乏联合体。
最终，上午出让的宝安沙井、西乡，坪山石井、龙华大浪地块分别由融创 + 华发、万科、佳兆业 + 新城和深铁摘得。下午出让的光明区 4 宗地块，则分别被金茂、电建、安徽安联高速、中信城开斩获。
相较于去年 6 月 24 日的那场史诗级土拍，昨日土拍无论是到场围观人数还是参与企业都有所减退。
上午宝安西乡和坪山地块出让时，竞拍过程中有多次很久都无人出价，不过房企们均无放弃的意思。直至主持人将配建人才房面积竞价梯度降至 200 平方米，喊出 "22600 平方米（人才房配建面积）第二次 " 即将成交之际，才有四五家房企快速地同时举牌。此后，这种竞价节奏又发生了好几次。
还有个十分有意思的现象。
现场热门地块经过几十轮激烈竞争后，当主持人敲下成交锤时，有的地块竞得团队立马欢呼、鼓掌，全场行注目礼；有的则是全场为其鼓掌，竞得团队相互看了看，又抬头看了台上的最终成交数据。个中滋味只有积极举牌者才能体会。
最受关注地块直接成交
这场土拍最受关注的当属宝安沙井和龙华大浪两宗地块，最终成交也最出人意料。
一宗位于频出地王的龙华区，供出大浪地块；一宗是全场唯一一块起拍价超过百亿的宝安沙井地块。
一开场主持人亮出的屏幕上就显示这两宗地均为一人竞买。也就是说，这两宗地均为底价成交，竞得方是来拍照和签约的。这难免让前来围观学习百亿豪战的房企和媒体有些失望。
此次出让的龙华大浪地块位于龙胜地铁站旁，距离早先的地王承包区红山和上塘地铁站仅一两站地铁，挂牌起始价 66.53 亿元。该地块最终由深圳地铁底价取得，普通商品住房销售限价为 70875 元 / 平方米，而周边目前在售二手房挂牌价在 8 万元 / 平方米左右。
宝安沙井宗地位于国际会展中心旁，地块面积达约 43.7 万平方米，挂牌价 127.1 亿元，是近 3 年来深圳挂牌总价最高的地块。最高限制地价为 184.15 亿元，最终由融创 + 华发以底价 127.1 亿元摘得。据贝壳找房，目前沙井片区二手房挂牌均价在 6.2 万元 / 平方米左右。
相较于其它 7 宗土地 1 年内开工，4 年内竣工的出让条件，融创 + 华发竞得的这宗地在建设条件上更为宽松，自出让合同签订之日 2.5 年内开工，6 年内竣工。
而宝安西乡地块竞拍最激烈，最终由近几年鲜少在深圳公开市场拿地的万科摘得。一位不愿具名开发商人士告诉记者，西乡地块限价 8.3 万元 / 平方米左右，目前周边在售新房开盘在 9 万元 / 平方米左右，估计万科会做刚需户型，那入市时倒挂的价格势必又会引起打新潮。
对于此次土拍中部分地块底价成交和开发商谨慎举牌，明源地产研究院主编艾振强表示，主要是前几年开发商对放松调控还抱有期望，现在没了，不敢有太高预期，否则很容易亏损，毕竟限价还在执行。
供地和开发量再创新高
不过相比去年同期，这场土拍的成绩仍可圈可点。
去年 11 月 22 日，深圳 6 块住宅用地集中出让，无一宗触及地价上限、无一宗转入竞配人才住房阶段。其中，有 2 宗以底价成交、有 1 宗意外流拍，有 3 宗以 21%～25% 的溢价率成交。
对于昨日土拍战况，深圳资深自媒体人傅卫鸿表示，光明片区的 4 块土地均以最高限价出让，这说明网红光明片区还是被开发商看好的。8 宗地收金 339.81 亿元，火爆土拍的背后，往往意味着未来火爆的楼市。
实际上，今年深圳无论是从房地产开发量还是宅地供应量来说均为近 5 年来最大规模。据媒体公开报道，截至今日，今年深圳累计出让 28 宗居住用地，总建筑面积约 479 万平方米，总地价约 757.5 亿元。此外 12 月 16 日，深圳还将上新 3 宗宅地，起拍总价 34.03 亿元，总建面约 58.3 万平方米。
据好地研究院统计，2015 年～2018 年，深圳仅分别供应了 6 宗、6 宗、3 宗和 10 宗宅地，其中 2018 年的 10 宗中有 7 宗被深圳人才安居集团摘得。而此前创近 6 年供地新高的 2019 年全年供应宅地 11 宗，出让面积 30.6 万平方米，可建建面 131.2 万平方米，成交金额 390.3 亿元。
房地产开发量方面也远超之前记录。据华夏时报报道，今年深圳房地产开发量是 1200 万平方米，是去年的 2 倍，是 10 年来量最大的一次。过去 10 年最高峰是 2013 年，开工量终值是 913 万平方米。
值得注意的是，昨日供应的土地预计入市时间是一年左右。而最新消息显示，万科上午竞得的西乡地块，目前已经开工。
记者 |甄素静 编辑 |陈梦妤卢祥勇 王嘉琦
校对 |李净翰
本文来源：镁刻地产（Real-estate-Circle）