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随着越来越多的玩家和资本进入，长租公寓市场所面临的资金风险正在急剧放大。
日前，据报道，雷军旗下顺为资本投资、排名行业前七的长租公寓 " 寓见 " 突然爆仓。紧随其后，长沙地区最早的长租公寓品牌咖啡猫被曝资金链断裂，出现无法返租、返押金问题，涉及数百业主，总额超千万。而在 2 个月以前，杭州的鼎家公寓也爆仓了。
连日来，多位寓见公寓房东和租客向《中国经营报》记者反映，寓见公寓现已处于失联状态，很多房东 9 月就未收到寓见资管的租金，而部分租客或将因为房东未收到租金而被赶出公寓，同时仍有相当一部分的租客深陷租金贷、担心自己征信受影响以及投诉无门的苦恼之中。截至记者发稿，有多位租客向记者表示，浦发银行已开始结清贷款。
10 月 24 日，记者来到位于徐汇区漕河泾新兴技术开发区新汇园 90 栋 7 楼的寓见公寓隶属的上海小寓信息科技有限公司（以下简称 " 小寓科技 "），在大厅的企业名录上，已看不见小寓科技的企业牌。在小寓科技办公室内，早已无人办公，只有两位工作人员负责登记访客记录。
针对租客的担忧，上海市徐汇区经侦支队回应称，寓见公寓的事情属于民事案件，各租客应该去各自房屋所在地的派出所进行备案。
此外，记者也多次联系寓见公寓方面，但截至发稿，未收到任何回复。同时，记者按照湖南咖啡猫网络科技有限公司（以下简称 " 咖啡猫科技 "）官网提供的联系方式联系对方，得到回复称此号码已经更换很久，其并不认识咖啡猫科技。寓多多公寓方面在回复记者表示，寓多多走稳扎稳打的发展路线，暂时未发现是否收到影响，未来也不知道是否会受到影响。同样，记者联系自如品牌方面，截至发稿未收到相关回复。中骏长租公寓品牌方隅方面表示，公寓行业是微利行业，资金压力比较大，中骏在公寓这块发展比较稳健，不会像其他公寓一样过于乐观的去获取外部的房源，方隅比较谨慎，对于收益测算也会有严格的要求和把控，必须达到内部收益的要求。
爆仓前曾频换金融平台
10 月 16 日，寓见资产管理有限公司（以下简称 " 寓见资管 "）发布《致租户的一封信》称，由于公司自身经营管理不善，现已出现了严重的资金短缺，公司现已无任何资金可供调配，公司股权也已全部质押给贷款银行，账户管理权也已经被贷款银行全面接收。
租客陶先生告诉本报记者，去年 12 月份他与寓见公寓签了 1 年的合同，到今年 4 月份，寓见公寓管家告知说房租降价了，需要重新与元宝 e 家签订合同，时间仍为 1 年，所有合同均是电子合同，没有纸质版。当时陶先生就提出疑问，自己是否需要交租到 2019 年 4 月，管家回复称不需要，只需要交到今年 12 月即可。" 直到看到网上消息，才知道签的合同是租金贷，现在寓见和元宝 e 家都联系不上了，但是按照元宝 e 家 app 上合同要到明年 4 月才算到期。" 陶先生补充道，现在在寓见公寓微信公众号涉及的电子合同电子版已经无法打开了。
而稍早前，陶先生还收到元宝 e 家群发的短信中称，近日因寓见遇到资金流动问题，不能及时给房东付房租，导致房东撵租户的情况出现，针对此种情况，请租客一定不要搬离房屋，只要租客按时付归还贷款，租住权是有一定保障的，同时关于寓见资金流动性的问题元宝 e 家正在积极协调相关方与寓见沟通解决，请勿搬离房屋。
陶先生的经历并非个例，记者在采访中了解到，寓见公寓更换的金融产品也并非只有元宝 e 家，据记者在各寓见租客维权群不完全统计，寓见租客被捆绑的租金贷包括元宝 e 家、应花分期 、分付君 、平安好房金融、蚂蚁借呗，以及建行、浦发等商业银行的金融产品。
另一位租住寓见公寓的卞先生向记者表示，租房伊始，寓见管家说房租要是在平安好房上走金融贷款会比付现金便宜，但就在合同剩两三个月到期时，寓见管家又介绍说换到浦发银行，租金会再次打折。" 从平安转到浦发，特意去查询说换平台后，之前的金融贷款合同还在，于是就叮嘱管家解决，管家当时回复称剩下的贷款已经结清 "。实际上，卞先生说自己上一份金融贷款合同并未结清，就在今年 9 月份的时候，寓见客服再次打电话给卞先生说再换一个金融平台租金会继续打折。卞先生说，有些不知情的租客为此背负了三四家金融机构的贷款。
资金问题或为爆仓首因
据统计，从去年 2 月份开始，已有 GO 窝公寓、Color 公寓、好熙家公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲、鼎家公寓接连爆仓，加之近期的寓见公寓和咖啡猫公寓，目前共有 10 家长租公寓机构先后爆仓。
长租公寓为何频爆仓？寓见公寓发布的《致租户的一封信》提及，因公司自身经营管理不善，出现了严重的资金短缺，公司现已无任何资金可供调配。
10 月 19 日，据长沙晚报报道，长沙地区最早的长租公寓品牌咖啡猫被曝资金链断裂，出现无法返租、返押金问题，长沙地区超过 400 户（其中 200 多套已装修完毕）业主 " 被 " 贷款，涉及金额 1000 多万元。咖啡猫实际负责人称，这主要是受政策影响，融资合作方无法提供足够资金，使得原来承诺的工程款不到位，从而出现了资金链断裂的问题。
8 月 20 日，杭州一家名为 " 鼎家网络科技有限公司 " 长租公寓运营商宣布，因经营不善，资金链断裂，已停止运营。据鼎家公司法定代表人魏永锋的阐述，鼎家 2017 年进入长租公寓市场，几个月后才发现公寓行业利润很薄，运营成本却很高，渐渐地一直在亏损。"2017 年的时候大概每月亏损几十万元，2018 年获得融资后开始扩张，虽然房源数量上去了，但是运营成本也更高了，亏损也就越多。到了 2018 年 7 月份，每月亏损达到了 140 万 ~150 万元。
此前，长租公寓品牌 " 爱公寓 " 所属的上海歆禺房屋租赁有限公司对外承认，公司出现资金链断裂的情况，已通过股权出让的方式并入中元世家（北京）资产管理有限公司。另据报道，爱公寓租金贷波及的租客上千人，初步估算金额在 1500 万元 ~2000 万元之间，公司目前存在的负债在 1.3 亿元 -1.4 亿元之间。
7 月 22 日，由贝壳研究院与 21 世纪产业研究院共同出品的《2018 年中国住房租赁白皮书》（以下简称白皮书）显示，截至目前，已出现第一批倒闭的公寓企业，资金链断裂、消防不合规、产权法律风险是导致关店的主要原因，长租公寓关店率达到 3.6%。
蘑菇租房联合创始人龙东平在接受本报记者采访时表示，在过去的几年中，公寓市场发展迅速，很多公寓品牌借势而起，加上国家政策的鼓励，租赁市场一直处于供不应求的局面，未来公寓的供应量仍会不断地增长，这也包括明年开发商也会处于一个爆发的阶段。此番寓见爆仓就是在发展的过程中资金没有跟上，导致资金链断裂，他预计公寓爆仓的情况仍将会发生。
据启信宝消息显示，小寓科技在 2014 年到 2015 年曾获得天使轮、A 轮来和 B 轮三轮融资，其中天使轮的 250 万人民币来自险峰长青；A 轮数百万美金来自联创策源和顺为资本；B 轮投资方为中城投资、毅达资本、西高投，具体融资金额未公布。值得一提的是顺为资本归属雷军旗下。
另有消息称，寓见公寓已经找到了 " 接盘方 "，或为青客。小寓科技在《业主公告》中表示， " 鉴于目前的现状，我们已经与上海最具实力的本土机构达成合作意向，由该机构全面接手各位业主房屋的后续运营管理，现正在做系统对接、数据核对以及联系业主等工作。"
针对此事，《中国经营报》记者联系致电青客公寓副总裁屈成才，对方表示上述消息为传言，并非真的。
盈利困局难解
" 长租公寓运营商实际上是规模化的二房东，本质上是在赚取差价，主要是依靠服务、租金回笼投资，但回笼的过程时间长，因此需要有金融的介入。" 在上海中原市场分析师卢文曦看来，长租公寓与金融结合的模式本身没错，只是在快速发展过程中规则指定或者监管力度不能缺位。
据蜂鸟屋统计数据显示，截至 2018 年 5 月 31 日，分散式品牌公寓 TOP10（自如、优客逸家、蛋壳公寓等），总融资金融约为 75.792 亿元；集中式品牌公寓 TOP10（魔方公寓、V 领地、湾流国际等）融资总额约为 71.15 亿元。
中骏方面在接受记者采访时表示，方隅公寓是从去年年底开始筹备的，只有 1 年时间，现在是以中骏自持的物业为主改造运营，持有的房源约 1 万套，从筹备以来投入运营的项目只有 2 个，1 个是在泉州，1 个在上海，已进入稳定运营期的项目出租率都在 95% 左右。在筹备开业的还有 2 个，剩下的都在不同程度的工程装修中。公司目前刚开始投入，前期投入以集团的资金为主，同时也会和一些资本公司谈合作，一旦有具体落地的项目会对外公布，现在面临的还是项目开业和运营的问题。
卢文曦表示，目前长租公寓行业扩张的速度快，但市场空间更大。现在长租公寓企业越来越多，竞争越激烈，如果扩张的速度过快，企业驾驭不了的话，就会面临资金压力。
事实上，近年来，政府对于长租公寓市场的监管也日趋严格。上海市住建委等五部门在 9 月 30 日联合下发了《关于进一步规范本市代理经租企业及个人 " 租金贷 " 相关业务的通知》，共推出 10 条具体监管举措，明确了开展个人 " 租金贷 " 业务条件、代理经租企业须提示风险、加强风险管理、银行业金融机构的主体责任、建立并严格执行面谈制度等要求。
另据克而瑞地产研究中心统计数据显示，今年以来已经有多家企业的公司债被叫停，其中包括合生创展 100 亿元住房租赁专项公司债券、富力 60 亿元住房租赁专项公司债券、鸿坤 20 亿元住房租赁专项公司债券、中骏 40 亿元私募公司债券、建发 45 亿小公募公司债、金融街 50 亿元小公募公司债等。
易居研究院智库中心总监严跃进认为，对于当前长租公寓来说，导入金融模式是利好的，弥补了长租公寓短期收益不好的缺点。但是在资金方面要监管好，可借鉴浙江的长租公寓的发展政策，即强调知情权。若是这方面做到位，那么预计后续发展的机会还是会很大。
龙东平指出，其他公寓运营商应当借鉴已爆雷公寓的经验，这其中就包括控制现金流，提高运营效率，同时也要控制好公寓的装修成本。在拿房成本和税收固定的情况下，运营成本和装修成本控制的更精细，公寓的精细化运营能力、人效再提高，才是公寓盈利的关键。
文章来源 : 中国经营报
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发表于 2018-11-1 21:20:07
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