又出坏消息！三四线，要崩了？

轮回的极乐鸟

昨天一个房地产行内群里，驻马店某品牌楼盘的营销总打了一行字：
" 今年彻底完犊子了。"
众人好奇，为什么刚跨入 2021 年，就把一年给定性了，这也太悲观了。紧接着他发了一张图：


看完这张图，我基本明白了什么意思。
因为国家卫健委刚刚发声，为了防控疫情，鼓励 " 就地过年 "，返乡人员需要做核酸检测。
一时间，所有城市的医疗资源都紧张了起来，尤其是像北京、上海这样的城市，医院门口排队做核酸检测的，基本要从天亮排到天黑。
如果单说是做核酸，排排队也行，最重要的是，上面的声音到下面就变了味。
昨天网上热传的一个段子，很写实：


再加上这几天已经有 29 个省市出台了 " 就地过年 " 政策，给钱给积分，企业还给奖励。
一来一去，很多人退了回家的票。
交通运输部披露，2021 年春运旅客会在 17 亿人次左右，这个数值虽然比 2020 疫情年增加了 2 成，但也处于自 1997 年以来，历史最低水平。
由此，小城市春节期间的消费必然会大幅降低，最严重的莫过于 " 返乡置业 "。
1
返乡置业
这位朋友跟我说，像驻马店这样的三四线城市，劳动力外流严重，很多年轻人都在外面打工赚钱。
当地卖房子的，基本就靠三个营销节点赚钱：
春节后、五一假期，国庆假期。
尤其春节后，买房人是最多的。
一来，一二线务工人员拿了年终奖，想着大城市买不起，老家起码置办一套，首付也不贵；二来春节饭桌上基本会敲定婚姻大事，首要考虑的还是房子。
《2018-2019 年返乡置业报告》称，到大城市工作的人群，有 52.7% 的人有回乡买房的打算，北方的一些小城市，春节返乡置业基本可以占全年新房销售额的 30%～40%，堪称销售半边天。
所以一直以来，开发商对返乡置业极为重视。
这位朋友跟我说，他们每年年底都要花 2 个月的时间，准备春节返乡置业主题营销活动。


然而去年一波疫情，所有人闭门不出，年初冲业绩的计划泡汤，公司裁了很多人。
今年本以为疫情过去了，公司能好好回回血。万万没想到，又变成了 " 就地过年 "。
人都不让回了，还买什么房置什么业？
2
三四线联盟瓦解
这个朋友的心情，我是理解的，有时候黑天鹅来了，不管你是平头百姓还是天王老子，都过不了这关。
而且即使没有黑天鹅，三四线城市的行情走到这一步，也完全在意料之中。
拿内蒙古呼和浩特来讲，2019 年我就根据大数据推测了房价走势，大库存加购买力过分透支，当地根本撑不起 1 万多的房价，下跌是不可避免的。
当地媒体反驳的不少，或者说呼和浩特开通了高铁，连接了大北京，人们都回来买房了，房价如何下跌？
或者说，呼和浩特是省会城市，1 万多房价不贵，要知道南方一些县城的房价都是这个数。
去年房价没跌，还有人过来调侃，子木的预测是在搞笑。
然而前几天，当地确切情报，呼和浩特某知名品牌开发商某大开始大幅下调新盘报价，从 1.2 万每平米直接降到 9 千元每平米。
一套房降了 30 万，30 万对于三四线人群意味着什么，想必大家清楚。
所以售楼处门口隔三差五就能看到拉着条幅，站在寒风中维权的业主。
一个城市最重要的是人才、产业、医疗和教育资源，什么都没有，用信念来扛房价吗？
呼和浩特只是冰山一角，其实上一轮房价周期之后，大部分房价不合理的三四线城市都已进入下跌周期。
之所以我们看到大城市都在回调房价，而三四线却纹丝不动，是因为有 " 房价保护联盟 " 的存在。
于今，这个联盟也崩塌了。
3
雪上加霜
去年年底，哈尔滨市出台政策鼓励开发商降价，打响第一枪，紧接着平潭市发布通知，主动鼓励房企让利促销。
而后，河北、湛江等省市借助公积金等政策，纷纷开启救市计划。
地方主张降价，那就意味着房价的确绷不住了。为了防范可能存在的地方性债务风险，所以只能让开发商 " 割肉让利 "。
不仅如此，今年房地产行业正式开始实施 " 三道红线 "，严控开发商信贷规模，这段时间大小开发商拼了命地回笼资金，以求自保。


再加上，年初央行和银保监会下发了 " 两道红线 "，要求对个人房贷占银行全部贷款比例进行限制，在资产端卡死了买房人杠杆使用效率。
层层打压，几乎把三四线的开发商们逼到了墙角。
更残酷的是，同行之间的矛盾也在积压。
去年恒大率先开启全国性大规模降价促销，直接戳破了三四线保护房价的窗户纸，拉动大盘下行，其他开发商骂骂咧咧，却无力反抗，只能跟着降价打折。
所以说，这次返乡置业泡汤，无疑是三四线开发商的一场噩梦。
写到这里，突然有些心疼驻马店这位朋友。
" 今年彻底完犊子了 "，可谓字字真切。
4
谨慎上车
前两天看到国家统计局的一份数据，2020 年包括牡丹江、南充、遵义、宜昌等在内 14 个三四线城市的二手房价格跌回到了一年前。
其中跌幅最大的是黑龙江的牡丹江市，跌幅达 10%，相比 5 年前亦下跌了 1.6%，这也是 70 个城市中唯一一个房价跌回 5 年前的城市。
四川南充跌幅为 5.4%，广西北海跌幅则为 3.5%，四川泸州跌幅为 3.1%，广东湛江跌幅为 2.1%。


而 2021 年，在返乡置业泡汤的冲击下，还会有更多的三四线城市加入到下跌阵营之中。
最重要的是，跟往年不同，现在房价保护联盟瓦解，地方鼓励降房价，大开发商打折抢市场，中小开发商只能选择 " 让利抢量 "，这在 2021 年将成为主流现象。
这时候，我倒是劝大家不要轻易上车。
因为窗户纸刚捅破，我们需要看看里面到底是内容，尤其是今年首跌的三四线城市，越往后，开发商让利空间越大。
当然这里有两类资产是另说的。
一种是在城市群中的三四线城市，受大城市辐射，行情跟普通三四线城市不一样。
另一种就是普通三四线城市的学区房，学区这东西是硬通货，是三四线城市未来最抗打的资产。
总之，从 2021 年 3 月之后，三四线抄底式买房机遇会逐渐暴露出来。
对于买房人来说，只有这时候才能看清一个城市的底色，从而在买房策略上，不会高位站岗。