龙湖、万科等房企长租公寓布局未达标万亿蓝海挑战重重

9759小虫

随着中国房地产进入存量时代，在 " 房住不炒 " 和 " 租售并举 " 政策的双重指导下，近年来，长租公寓被誉为市场新风口，这片万亿 " 蓝海 " 成为各路巨头重阵布局之地。
2018 年以来，长租公寓市场持续保持高温行情，包括万科、碧桂园、龙湖、融创中国等品牌房企陆续推出自有长租品牌，使得市场竞争越发激烈。
然而，当长租公寓站在聚光灯下风头正劲的同时，盈利难、规范运行缺失、有效供给缺乏等问题成为长租市场的发展难题。房企进驻长租市场固然有天然的资金优势和品牌背书，但作为租赁市场 " 门外汉 "，也难逃租赁市场的共性问题。蓝鲸房产观察发现，2018 年年内，包括龙湖、万科、碧桂园、金地等诸多房企未能完成长租公寓战略目标。
TOP30 房企中七成入局长租公寓，打响规模战
随着国家层面对于利好住房租赁政策的不断出台，地方政府也相继推动住房租赁市场的规范和发展，社会对于长租公寓的关注度越来越高。在长租公寓品牌商抢占市场份额、加快布局的同时，房企也在大举扩张长租公寓市场布局。
据克而瑞监测数据显示，TOP30 房企中，已进军或表示将布局长租公寓的房企已达到了近 20 家。长租公寓俨然成为了房地产企业的第二战场。
2018 年 5 月 2 日，恒大拟发行的中联前海开源 - 恒大租赁住房一号第 N 期资产支持专项计划被上交所受理，碧桂园、恒大、万科房地产行业第一阵营 " 三巨头 "，又一次在长租公寓领域展开对决。


据蓝鲸房产不完全统计，top30 的企业中，包括恒大、融创中国 ( HK：01918 ) 、保利发展 ( SH：600048 ) 、绿地控股 ( SH：600606 ) 、中海地产、新城控股 ( SH：601155 ) 在内的 11 家房企，均在 2018 年进驻长租公寓，抢滩市场。
中原地产首席分析师张大伟曾指出，" 在长租公寓市场，房源的数量决定了规模的大小，房企拥有比其他玩家更强大的资本实力和拿房渠道。"


与此同时，除了已经在长租公寓领域有所布局的企业外，2018 年，包括福晟集团 ( HK：00627 ) 、时代中国 ( HK：01233 ) 、禹州集团在内的房企纷纷明确表示会 " 试水 " 长租公寓业务。据克而瑞数据不完全统计，2018 年，至少有 17 家房企处于长租公寓起步或尝试阶段。此外，绿地控股 ( SH：600606 ) 、美的置业 ( HK：03990 ) 等企业则表示 2019 年会有长租公寓项目入市。
安居客首席分析师张波向蓝鲸房产指出，在长租公寓市场，规模的确很重要，但在关注规模化这个数据目标的同时，更应该关注产品本身。他指出，58 安居客房产研究院统计过一份数据显示，近半的租赁人群对于居住服务的关注度较高，因此，无论是房企还是其他品牌商，都需要更多关注产品本身。
苏宁金融研究院特别研究院江瀚也向蓝鲸房产指出，随着长租公寓市场的逐渐成熟，专业性会成为未来长租公寓领域重要的衡量标准。
多数房企未达成布局目标，长租市场挑战重重
长租公寓万亿蓝海的激烈竞争中，" 规模 " 成为市场最为看重的指标，如何快速占领市场形成集中效应，成为 2018 年长租公寓市场的生存法则。
据贝壳研究院报告测算，到 2020 年，长租公寓的市场规模将达到 1.6 万亿元，2030 年，该规模将超过 4 万亿元。针对这一趋势，贝壳找房首席经济学家杨现领提出 "5 万间 " 成为长租市场规模之争绕不过去的 " 生死符 "，他表示，在品质前提下，企业必须向 5 万间门槛上继续突破规模，最后才能产生利润。
因此，房企进驻长租市场之后，普遍会对规模目标做出长远计划。包括碧桂园提出 3 年发展 100 万套长租公寓的目标，旭辉则指出，希望在 5 年内布局 20 万间长租公寓，并实现 IPO 上市。但据蓝鲸房产观察发现，2018 年，房企在布局之初制定的发展规划和目标，多数未能完成。


从拓展目标来看，龙湖提出 2018 年实现开业房源 6.5 万间，截至 2018 年 8 月，龙湖冠寓拥有的在营房源只有 2 万余间。万科作为较早开展长租公寓业务的企业之一，其 2018 年长租公寓的规划拓展目标 45 间，目前获取房源仅有 16 万间。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产指出，长租公寓投资和房屋销售完全不一样。房屋买卖到达一定程度就可以去销售，回笼资金。从资金上来说企业还是比较健康的。但是长租公寓需要持续投资，同时，目前国内的租金收益一般。钱不到位，项目发展目标的推进就很困难。
即便是 " 地产老大哥 " 万科，在长租公寓市场探索 4 年有余，至今仍未能实现盈利。在 2018 年 11 月 30 日，万科召开的 2018 年华东区域媒体交流会上，其董事局主席郁亮表示，尽管政府鼓励长租公寓市场，但是真的很难做得好，至今为止还没有发现做公寓赚钱的。而且，即便不赚钱，市场对它的指责与卖房子一样多。
SOHO 中国董事长潘石屹曾表示，房企做长租公寓，不亏本几乎是不可能的。旭辉领寓负责人也公开表示，三年内不考虑盈利问题，企业对于长租公寓盈利要有一定的容忍度。
即便难以在短时间内实现盈利，从布局长租公寓的态度来看，房企依然对长租公寓市场寄予厚望。郁亮表示，我们还在不断的摸索着可持续的发展模式，万科的租赁住宅会坚定地发展下去。碧桂园总裁莫斌表示，未来碧桂园要打造 " 长租城市 "。龙湖集团 CEO 邵明晓则表示，当长租公寓发展进入相对成熟期，轻资产类的长租公寓毛利率 35% 左右，净利润率能到 12-15%，以后如果能做到 15%，甚至 IRR 20% 以上，将是非常赚钱的生意。
长租公寓融资受阻，2019 年亟待规范化
有业内人士认为，房企在盈利模式未解的背景下，大肆在长租公寓市场进行规模扩张，存在一定风险。
上海中原市场分析师卢文曦曾指出，现在长租公寓企业越来越多，竞争越来越激烈，如果扩张的速度过快，企业驾驭不了的话，就会面临资金压力。北京湘楚朝晖董事长兼 CEO 胡景晖更是早在 2018 年 8 月就指出，长租公寓 " 爆仓 " 将比 P2P 暴雷更危险。
针对此，2018 年以来，房企借道长租公寓进行融资的大环境，也发生着较大调整。自 2017 年 1 月 10 日，" 魔方公寓信托受益权益资产支持专项计划 " 于上交所挂牌开始，租赁资产证券化成为了各大房企缓解资金高压的另一出口。但在 2018 年长租公寓市场 " 爆仓 " 问题频发之下，长租公寓这条相对宽松的融资 " 绿色通道 " 立刻被收紧。


据蓝鲸房产不完全统计，2018 年至少有 23 家房企发债涉及 " 租赁 "，融资规模高达 870 余亿元，其中 280 亿发债申请未能通过交易所审核，涉及 7 家房企。如富力、合生创展等企业，由于并无长租公寓布局规划，其发行租赁债券的申请遭交易所终止。
据公开资料显示，2018 年 5 月 28 日，碧桂园拟发行的 200 公司债遭遇二次中止，其中 150 亿元用于长租公寓的资金受限。2018 年 7 月，朗诗寓长租公寓一期 ABS 遭中止。
严跃进对蓝鲸房产分析表示，政府对于企业发展长租公寓肯定是予以支持的。但是证券化产品，从产品本身来说，要考虑兑现能力。如果住房租赁市场现在的资金表现一般，发行证券化肯定会有压力，所以会出现发行失败的现象。他进一步指出，长租公寓融资受阻的本质还是因为潜在租赁需求不够旺盛，租金难以回报。
张波表示，长租公寓市场虽然经过了多年发展，但从目前来看，还处于跑马圈地野蛮发展阶段，资金层面的支持虽然在不断增强，但目前只有少量企业在融资方面有明显进展，因此 2019 年长租公寓市场还亟待规范化发展，不但要在租金层面有所规范，对于租金贷等金融层面的监管也需加强。
在政策的支持下，长租公寓的市场空间非常大。但对于房地产企业来说，面对盈利模式待解和融资受限的双重压力，想要成功切入长租市场并不容易。在长租公寓这片看似 " 朝阳 " 的万亿蓝海之中，艰难前行在运营红海中的房企们将如何破局，这是 2019 年面临的挑战。
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