武汉一楼盘2分钟被抢完！

妖精冻冻

昨天，只要是加了武汉房地产圈置业顾问或者中介的，在朋友圈估计都被这样一条消息刷屏了。" 武汉天地云廷二期 T3 号楼售罄了，打响武汉楼市复苏第一枪，不动产才能抵御通货膨胀。"


就在昨天，天地的价格也被刷了屏，" 均价破 5 万，暴涨 4000"，估计很多购房者被吓的不轻 ...


武汉天地这不是第一次震动武汉楼市的朋友圈了，在 2019 年下半年，只要碰到武汉天地开盘，" 武汉区域最高价被刷、几千万的豪宅日光了 " 就不绝于耳，那么事实真的如此吗？阿松今天来讲几句真话！
武汉天地真的涨了 4000 元 / 平吗？
2019 年 9 月，武汉天地云廷二期 T4 号楼均价就到达了 49260 元 / 平。


不过后来下降至 47582 元 / 平。


这次 T3 号楼开盘，虽然表面上涨了 4042 元 / 平，不过实际上与 T4 号楼相比只涨了 2000 元 / 平左右。武汉天地的定价规则显然是根据楼栋看江效果来定的，每次开一栋楼，自然是有涨有跌。这次的确是涨了，也是武汉第一个破 5 万 / 平的高层，不过涨幅没有看上去那么大。


千万级的豪宅为什么分分钟抢光？

塔尖豪宅不能代表武汉市场的现状
除了武汉天地价格大涨，第二个疯狂被转发的事件就是上千万的房子 2 分钟就被抢光了。具体真实性阿松没有证实，但估计八九不离十。
瑞安的营销方式和其他开发商都不一样，阿松平时看不到武汉天地的置业顾问做推广，开发商一向很低调，瑞安的营销讲究圈层和老带新，因此一般的媒体都难以准确察觉武汉天地这样楼盘的动向。武汉天地作为武汉塔尖的豪宅，有一群铁粉，就足够他卖房子了。
那么大家为什么对武汉天地这么执着？阿松分析了一下，武汉天地这一期位置确实不错，基本是一线看江，而且靠近二桥这一侧，比前期开发商的有几个地块位置还要好。武汉天地各个分期的价格高下，很大程度取决于项目是否看江。还有学区、商业、圈层、口碑于一身的武汉天地，二手房目前成交价至少 5 万 / 平以上，还有税费中介费等等，还未必看得到江。


目前能以 5 万 / 平左右的价格入手武汉天地一线看江的新房，的确对于买得起的人来讲是划算的。大概就像对于普通刚需来讲，长投绿城兰园和联投光谷瑞园这样楼盘的性价比。换个角度说，武汉天地由于是武汉价格的金字塔尖，因此还是有一定限价红利的，不然新房可能就卖 6 万 / 平了。
因此，武汉天地抢光了不足为奇，因为有明显一二手倒挂，而且倒挂的绝对值远超长投绿城兰园。
所以，塔尖的豪宅并不能代表武汉楼市的现状。就算个别楼盘的价格上涨，也完全不能代表武汉的房价就达到了什么水平。因为在圈层的最顶端，其供需关系又与普通的楼盘不一样了。
武汉楼市最缺的就是信心
再回到今天刷屏的文章，"2 分钟，142 套，塔尖豪宅重启武汉信心 "。这里面最关键的词就是信心，大家疯狂转发，也正是因为武汉楼市太缺乏信心了。
如今，武汉楼市但凡是有点风吹草动，都会被业内转的轰轰烈烈。比如洪山区发表了个体户可以购房的政策，就以为是楼市政策松绑了。比如 LPR 下降，那就是购房天时已至？疫情过后，武汉到底还行不行，是很多人会思考的问题。但阿松目前的认知是，武汉人自己收入减少、购买力降低，外地人对武汉还在观望，甚至都不敢来。短期内，武汉楼市的购买力和正常时期相比，必定是大幅打折扣，想恢复到 2019 年的购买力，可能至少还需要两三个月时间。
武汉楼市进入深度博弈期
降价往往出现在下半年
为什么这么多楼盘价格突然上涨？白沙洲价格创新高！武汉新房高层价格创新高！且涨幅都不小，武汉楼市要大爆发？阿松认为恰恰相反。回望过去几年武汉楼市的历史，会发现一个比较明显的现象，楼盘较大规模的降价和打折，都会出现在下半年。不管是 2011 年、2014 年还是 2019 年，都是在年底几个月的时候。因为开发商业绩一般按年度结算，下半年开发商推盘量大，楼盘相互踩踏，因此必须要以低价取胜。
不过在开年的时候，谁也不会直接认输。谁一开年就降价，一定会遭全行业鄙视。不过年底的时候，大家都只想着自己活命，也顾不上鄙视别人了。
2020 年因为疫情，这个现象更加明显，前 3 个月没有业绩，4 月份缓慢重启。五一过后，供应端才真算是逐步恢复正常。目前的武汉楼市，可以说是供需两端都还未苏醒，目前的市场热度不具备太高参考价值。
阿松了解到，很多开发商的重要节点都在下半年，上半年都只是试水和准备。下半年要完成一整年的任务，那时候竞争何其激烈，不敢想象。像融创这种一年准备卖两三百亿的，不靠低价是不可能的。你看看东西湖、阳逻这些一二十个盘肉搏的区域，不拿点真实折扣来之后卖的出去？
目前虽然有部分楼盘涨价，但涨价的基本都是之前卖的不错的热门楼盘，比如联投光谷瑞园、融创城、武汉天地、万科云城，此前都是一房难求。他们在涨价之后依然可以卖个一大半，底气比较硬，只是限价红利盘越来越少了，所谓市场神盘几乎不复存在。部分盘的涨价不能代表大趋势，本身就卖不动的盘是不可能涨的，大家也大可不必被恐吓的乱了针脚。
阿松了解到，目前武汉 90% 的楼盘都是销售非常艰难了，很多之前很热门的楼盘置业顾问，以前可能都懒得理阿松的，现在都来和阿松说 " 我没客户啊 "~ 阿松只想说，谁说不是呢？谁有客户呢？今年一定是分销中介大行其道的一年，不过中介们也感觉客户量太少，不够分不够分 ~
置业顾问表示没客户：


所以，后续的市场变化很多，机会一定还在后面。2 分钟被抢完的武汉天地，或许就是成了目前武汉楼市艰难状况最后的遮羞布！
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