跌-涨-跌-涨英国房市：鬼知道我经历了什么

六道樱

近几年，英国房产市场可谓 " 风雨飘摇 "。2016 年的 " 脱欧 " 公投将英国卷入长达 3 年的 " 不确定性旋涡 "，让经历了金融危机后艰难复苏的房市又陷入长期低迷。直至去年 12 月，首相鲍里斯 · 约翰逊带领保守党大选获胜，才给英国房产市场带来了一波 " 鲍里斯反弹 "。
然而好景不长。突如其来的新冠肺炎疫情给了英国房产市场重重一击。从 3 月下旬至 5 月中旬，8 周的交易冻结让市场再遇危机。4 月住宅房产交易量同比下降 53%，5 月房价跌幅创 2009 年以来最大，房产开发遭遇资金难题，供应危机再度来袭。境况与十几年前惊人地相似，但业界坚信 " 这次不一样 "。
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" 目前情况和金融危机时都很像，但是这次会不一样。" 一位业内人士告诉《环球》杂志记者，2008 年的国际金融危机让英国房产泡沫破裂，市场几近 " 崩盘 "，花了四五年时间才恢复元气。而这次解封后市场将迅速复苏。
分析人士给出了理由。英国住宅开发融资公司希尔托普信贷合伙人泰格 · 克拉夫特说，这次与金融危机存在根本性差异。金融危机由次级抵押贷款、消费者高债务和银行过度杠杆化引发，资产负债表往往需要数年才能恢复。
" 相比之下，这次危机主要源于疫情，经济总体健康，房产市场和银行体系的根基也要牢固得多，而且经济政策反应更快、更有力。" 他解释说。
长期跟踪研究英国房产的《英国房产投资指南》总编辑范慧勇也认为，肇始于房产贷款的国际金融危机一定程度伤了行业元气，自然恢复艰难。而危机后，英国央行吸取教训，强化行业监管，开展大量压力测试，如今再现类似危机的可能性已很小。
"5 月中旬英国房产交易‘解冻’后，市场恢复非常快，因为需求还在。" 范慧勇说，即使在封锁期间，由于政府仍允许 " 必要 " 房产交易，也有人在此期间完成了购房。


5 月 14 日，在英国曼彻斯特，人们走过一家房屋中介门店。 新华社发（乔恩 · 休珀摄）
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数据显示，英国房产交易重启不到一个月，市场已基本恢复至封锁前水平，很多房产中介都感受到了市场的 " 报复性反弹 "。
" 自市场重启以来，我们看到已达成交易的新销售量增长了 137%。" 英国房产信息网站 Zoopla 研究主管理查德 · 唐奈说，该销售数据仅比 3 月初禁售前水平低 12%。
Zoopla 网站的数据显示，由于禁售期间需求被压抑，6 月第一周英格兰地区房产的平均要价同比上涨 6%。但唐奈认为，疫情导致市场情绪和活跃水平受到影响，预计需求激增将是短暂的。
有分析认为，这波反弹主要由更具金融缓冲能力的买家推动，而对贷款依赖度较高的家庭可能会更为谨慎。英国安永会计师事务所统计俱乐部首席经济顾问霍华德 · 阿彻认为，疫情导致的失业及相关隐忧、收入下降等都将影响英国本地购房者的决策。
" 消费者信心目前处于或接近纪录低点，在未来一段时间内，许多人在作购房等重大支出决定时可能会保持谨慎。" 阿彻说。
对海外投资者而言，范慧勇认为，除经济基本面外，英欧贸易谈判、中美关系走向等政治因素也将带来影响。但他指出，相比 " 脱欧 "，贸易谈判对英国房市的冲击要小得多；而中美紧张关系反而凸显了英国房产的避险优势，推动更多海外投资者转向英国市场。
" 留学生政策也是不确定因素之一，可能对英国房产有一定冲击。" 范慧勇认为，如果疫情或 " 脱欧 " 政策调整导致来英留学人数大幅下降，甚至出现极端的政策一刀切现象，可能会减缓市场复苏。


5 月 14 日，市民走过英国曼彻斯特街头的租售信息牌。新华社发（乔恩 · 休珀摄）
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疫情不仅改变了英国房产市场走势，也改变了消费者的购房偏好。调查显示，英国本地购房者在封闭后更加偏爱靠近绿地或自带花园且工作空间充裕的房型，对房屋外观、厨房空间等因素的关注度大幅下降。
房产市场重启后，英国人对房产的新要求是增加室内和室外空间，对带办公空间、靠近公园、带私人花园或阳台的住宅需求激增。伦敦一家房地产经纪公司对购房者最新要求的分析显示，家庭办公空间居首位，花园、屋顶露台或阳台等外部空间排名第二，之后是靠近公园或自行车道。
英国皇家特许测量师学会近日发布的一份报告也显示，在接受调查的英国房产专业人士中，81% 认为对带花园或阳台的住宅需求将增加，74% 预测对靠近公园等绿地的住宅需求将上升，68% 认为私人空间更大、公共区域更少的住宅将更受欢迎。
" 已有迹象表明，疫情环境已给潜在购房者带来影响，他们会选择带花园或阳台、靠近绿地的房产。" 该学会首席经济学家西蒙 · 鲁宾逊说。
与本地购房者青睐别墅不同，海外投资者近年越来越多地选择公寓房。范慧勇说，疫情封闭期间也凸显了公寓房的优势，有物业公司负责管理免去了后顾之忧，别墅就很难解决房屋维护问题。
栏目主编：顾万全 本文作者：环球 杨晓静 文字编辑：董思韵 题图来源：视觉中国 图片编辑：苏唯